Дача в Подмосковье: купить или арендовать?

12.11.2013

Многие москвичи предпочитают жить за городом не только летом, но и зимой. Зима – это прогулки по сказочному лесу, предвкушение Нового года, ведь праздновать его можно прямо на улице. Зимними видами спорта тоже лучше заниматься за городом. Но как решить вопрос с проживанием: покупать свой собственный дом или арендовать? Осенью и в преддверии новогодних праздников, когда девелоперы загородных проектов предлагают неплохие скидки, этот вопрос становится актуальным.

Экономический аспект

Сегодня купить дачу в Подмосковье можно с бюджетом  1,5-2 млн. руб. «К примеру, стоимость участка в организованном поселке на престижном новорижском направлении, в зоне до 60 км от МКАД, колеблется около 1 млн. руб., - рассказывает Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». – А в поселках участки без подряда с коммуникациями предлагаются по цене от 650 тыс. руб.». Примерно столько же потребуется и на возведение самого простого дома из бруса, но, правда, жить в таком доме круглый год не получится, да и проводить там несколько месяцев подряд будет не очень комфортно.

Чтобы жизнь в загородном доме была удобной и уютной, нужно хотя бы 6-7 млн. руб. С таким бюджетом можно либо купить дачу в Подмосковье недорого на вторичном рынке либо построить скромный, но современный коттедж, подходящий даже для круглогодичного проживания, на земельном участке без подряда с коммуникациями, причем стоимость строительства практически не зависит от направления и расстояния от МКАД.

«Если же снимать такую дачу стоимостью в 6-7 млн. руб. в аренду, то придется платить примерно 35-45 тыс. руб. в месяц в течение летнего сезона либо около 30 тыс. руб. в месяц при долгосрочной круглогодичной аренде. Таким образом, если снять дачу в Подмосковье только на лето, на 3-5 месяцев, то, по грубым подсчетам, потребуется не менее 105-135 тыс. руб. за сезон, т.е. при таком раскладе 6-7 млн. хватит на 45-50 сезонов. А если арендовать дачу круглогодично, то указанной суммы будет достаточно примерно на 16-20 лет. Но, естественно, это без учета изменения цен на недвижимость и арендных ставок», - говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton. То есть получается, что если на даче стоимостью 6-7 млн планируется только летний отдых, то в экономическом плане ее выгоднее снимать – денег хватит на всю жизнь.

По мнению аналитиков компании «Вектор Инвестментс», заявленная ставка в 30-35 тыс. руб. в месяц способна обеспечить лишь весьма скромный вариант летнего загородного отдыха. В начале сезона 2013 года за эту сумму можно было арендовать часть дома либо снять дачу в Подмосковье на 6 сотках с домом советской эпохи и минимумом коммуникаций в 30-60 км от МКАД по одному из восточных направлений – Горьковскому, Егорьевскому или Новорязанскому шоссе.

А при наличии в доме газа и канализации стоимость аренды увеличивалась на 5-10 тыс. руб., т.е. до 40-45 тыс. руб. Цену также увеличивали близость к Москве и престижность направления. К примеру, аренда двухэтажного дома со всей техникой и мебелью на западных направлениях стоила порядка 70-80 тыс. руб. в месяц, а на Рублевке и Новой Риге по данным Елены Земцовой, управляющего партнера компании «Дельта Эстейт», ассортимент качественного жилья был сосредоточен в ценовой категории от 150 тыс. руб. в месяц.

Но если отвлечься от самых шикарных вариантов, то комфортный вариант летнего отдыха за городом обходится в сумму от 60 тыс. руб. в месяц или 180-300 тыс. руб. за сезон. При таком раскладе капитала в 6-7 млн. руб. хватит на 20-39 лет при летней аренде и на 8-10 лет при круглогодичной аренде. «Например, если вы, располагая бюджетом в 7 млн. руб., присматриваетесь к домику, аренда которого стоит 60-70 тыс. руб. в месяц, то посчитать очень просто: дачу, как правило, снимают, месяца на четыре, получается 240 тыс. руб. за сезон. Далее семь миллионов делим на 240, и выходит, что денег хватит на 29 лет. А если возникнет желание жить за городом круглый год, то имеющейся суммы будет достаточно на 9,7 года», - утверждает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

При таком раскладе снять дачу в Подмосковье на лето тоже оказывается выгодно, особенно если арендатору уже не 20 лет, потому как без лишних проблем можно отдыхать на природе в общем-то до конца жизни. А вот если хочется жить за городом круглый год, то лучше купить загородную недвижимость, потому что при аренде через 10 лет деньги закончатся, а желание оставаться в Подмосковье может никуда не деться. Правда, надо учитывать, что покупка дома наверняка приведет к дополнительным расходам.

«Нужно будет платить налоги, коммунальные и эксплуатационные платежи, поселковые сборы, тратить деньги на поддержание дома и земельного участка в надлежащем виде, на косметические и капитальные ремонты», - предупреждает Елена Родина. А при аренде дачи дополнительно оплачиваются, как правило, только коммунальные платежи, весьма сопоставимые с расходами по московской квартире.

И потом, одно дело купить готовую дачу в Подмосковье со всем, что нужно (например, с баней, садом и т.п.), и совсем другое дело – доводить ее до ума. «К примеру, если захочется выполнить ландшафтный дизайн, высадить редкие цветы и деревья, то затраты на обустройство участка могут быть дороже самого дома», - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Таким образом, первоначальные вложения в сумме 6-7 млн. руб. могут вырасти и в 2, и в 3 раза, и аренда дачи может оказаться более выгодной, даже если это будет очень хорошее и дорогое предложение. А если загородный дом приобретается к тому же в кредит под нынешние 11-14% (минимум), то экономическая выгода аренды становится совсем очевидной.

Помимо расчетов

Однако расчеты расчетами, но есть множество совершенно неисчисляемых и порой даже иррациональных факторов. Допустим, человек может всю жизнь мечтать купить дачу в Подмосковье, и когда у него появляются средства на это, он обязательно совершит покупку. «Или в семье есть маленький ребенок и не хочется жить в душном городе. Либо людям за пятьдесят лет и им хочется иметь свой уголок, ведь дача в аренду – это все-таки чужой дом. Тем более каждый год придется искать что-то новое, даже если с одним и тем же хозяином удастся поддерживать длительные взаимоотношения, они все равно могут прерваться, ведь обстоятельства бывают разные», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). А если есть желание через несколько лет переехать в другую страну либо отпуск в одном и том же месте кажется слишком скучным, то покупать дачу смысла нет.

Эксперты не советуют покупать дачу, даже если люди любят отдыхать в одном и том же месте, но загородный дом им нужен лишь на лето, на 2-3 месяца. В этом случае аренда - это более логичное и легкое решение, так как освобождает от необходимости следить за недвижимостью круглый год, платить налоги и эксплуатационные платежи за «время простоя», а если лето будет холодным, то можно вовсе отказаться от аренды и не тратить деньги. «И к тому же при аренде не придется заботиться о том, как поддерживать дом в порядке, заниматься его ремонтом и благоустройством, убирать к новому дачному сезону и т.п.», - отмечает Елена Родина.

Но правда, дача в аренду – это все-таки чужой дом, где есть ограничения и условия, поэтому вместо забот о хозяйстве придется подстраиваться под арендодателя и выполнять его требования: «Стандартные обязанности – соблюдать чистоту и порядок, не ругаться с соседями очевидны и воспринимаются нормально. Но надо понимать, что аренда загородной недвижимости включает в себя не только аренду дома, но и аренду участка, где могут расти деревья и цветы, а то и целый огород.

Поэтому арендодатель может вменить в обязанности арендатору полив, уход за газоном и даже работу на огороде. Либо наоборот, собственник не разрешит ничего трогать, но будет как минимум раз в неделю приезжать и ухаживать за участком, а арендатору придется мириться с присутствием рядом чужого человека, - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). - И еще при аренде не миновать периодического поиска недвижимости, даже если с одним и тем же хозяином удастся поддерживать длительные взаимоотношения, они все равно могут прерваться».

У покупки свои плюсы, - вы вкладываете деньги в недвижимость, но тут есть два «но». Прежде всего, гарантии, что дача будет дорожать, тем более на протяжении всего срока владения объектом, все-таки нет. «Правильнее говорить, что вложение в недвижимость редко обесценивается, а земля обычно дорожает», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Кроме того, даже если объект действительно прибавит в цене, это будет иметь значение только в том случае, если собственник захочет его продать, причем в этот самый момент, ведь без продажи дохода не получить. Причем, стоимость недвижимости постоянно меняется в ответ на внешние факторы (например, если рядом с дачным массивом начнут возводить завод или грянет очередной финансовый кризис, она подешевеет), а значит, далеко не всегда при продаже можно заработать, даже если в какой-то период времени недвижимость удваивала свою первоначальную стоимость.

Но в любом случае, если решиться купить загородную недвижимость, объект нужно выбирать очень тщательно, чтобы вероятность роста цены была максимальной. Это должен быть ликвидный дом (к примеру, в эконом-классе – с 1-2 спальнями и всеми коммуникациями) с адекватной стоимостью, расположенный в хорошем месте – экологически чистом и живописном.

Также можно покупать дома и земельные участки без подряда в строящихся перспективных поселках на начальных этапах строительства. Тогда капитал возрастет уже к окончанию строительства: «Например, увеличение стоимости участков в поселках Истринской долины к моменту полной готовности по отношению к старту продаж составляет около 30%. Для полутора-двух лет, которые в среднем занимает процесс строительства, это очень хороший показатель, сопоставимый с вложениями в городскую недвижимость и заметно превышающий доходность по банковским депозитам», - уверяет Алексей Иванов («Вектор Инвестментс»).

Дополнительные хлопоты

Однако тем, кто все-таки планирует купить загородную недвижимость, нужно иметь в виду и еще один момент: земельный участок без подряда, дача или частный дом предполагают определенные мероприятия по благоустройству, то есть обязывают трудиться, а вместе с этим нести дополнительные финансовые затраты. «Этого требует даже стандартный и самый распространенный набор мероприятий по благоустройству: дренаж участка (если его не делали ранее и грунтовые воды расположены близко) и поддержание его в опрятном состоянии, для чего придется купить садовый инвентарь либо потратиться на наемных работников», - говорит Елена Родина (Chesterton).

«Даже если ничего не выращивать, то, скорее всего, придется косить газон, а еще будут, стены, которые придется периодически подкрашивать, и дом, требующий внутреннего ухода. А если будет еще огород и сад, то фронт работ станет очень широким. И тут возникает вопрос: есть ли желание заниматься всем этим?» - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Эксперты советуют все-таки не делать резких шагов, а сначала арендовать недвижимость, договорившись с арендатором о том, что благоустройство участка в период аренды вы возьмете на себя. А вот если дачные хлопоты придутся по душе, то можно будет и купить загородную недвижимость.

Причем здесь хорошим решением может стать аренда дачи, которую в дальнейшем можно выкупить: «Сейчас на рынке, особенно в высоком ценовом диапазоне, приобретает популярность своего рода тест-драйв недвижимости. Прежде чем купить загородную недвижимость, объект сначала арендуют на определенный срок (обычно договор заключается на год). Это как раз помогает понять, насколько комфортно жить за городом и именно в этом месте, хочется ли так жить постоянно или лучше вернуться в Москву или выбрать другой дом», - рассказывает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).

Резюме

Если сравнивать приобретение и аренду загородной недвижимости, то в экономическом плане аренда может оказаться гораздо более выгодной, особенно если жить за городом хочется лишь в летние месяцы, особенно, если на покупку дома или дачи не хватает собственных средств. К тому же аренда не обременяет, не обязывает трудиться на участке и нести дополнительные расходы, и не привязывает к одному месту.

А вот если купить загородную недвижимость, то она, напротив, требует внимания, заботы и затрат, да и оставить ее, даже на время, не так-то просто. Но зато – это собственность, которую можно благоустраивать в соответствие со своими вкусами и потребностями, которую можно сдать в аренду, продать в случае необходимости, при этом, возможно, даже получив прибыль, а главное – передать в наследство своим детям.

Ольга Агуреева
Источник: Metrinfo