Дачная амнистия – закон есть закон?

27.02.2014

Дом с участком

Упрощенный порядок оформления земельных участков и домов в собственность действует в России более семи лет. Но, по оценкам специалистов, на учет за это время удалось поставить не более половины реально использующихся объектов загородной недвижимости.

Дачная амнистия – это упрощенный порядок приватизации земельных участков и домов (от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Действие дачной амнистии началось 1 сентября 2006 г. Согласно закону, граждане могут в короткие сроки и с минимальным набором документов оформить право собственности на следующие объекты загородной недвижимости:

  • земельные участки, предоставленные им для ведения подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального гаражного или жилищного строительства до 30 октября 2001 г.;
  •  любые постройки на дачных и садовых участках (бани, беседки, хозблоки и т.д.);
  • гаражи;
  • жилые дома, построенные на участке для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке;
  • объекты некапитального строительства, например навесы.

При этом в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости нужно подать только следующий документы для дачной амнистии: кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ (акт о предоставлении земельного участка, выписку из похозяйственной книги и др.) и паспорт собственника. Также необходимо заполнить заявление о регистрации и заплатить госпошлину.

«Основные изменения в дачной амнистии коснулись технического и кадастрового учета жилых домов, строящихся на землях поселений. Теперь процесс полностью находится в ведении кадастровых инженеров, и для получения технического плана нужно обращаться к ним, а не в БТИ, как раньше», — отмечает Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru.

При этом для регистрации по дачной амнистии дачных и садовых построек на землях сельхозназначения технический план не требуется. Описание объекта владелец делает сам, заполняя дополнительный документ — декларацию об объекте недвижимого имущества.

Дом в дачном поселке

«Если предоставлены все документы для дачной амнистии, предусмотренные законом, трудностей в оформлении прав возникнуть не должно. Круг проблем при этом достаточно стандартный: загруженность органов Росреестра, сомнения регистраторов в подлинности предоставляемых бумаг и т.п.», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Дом, баню, гараж и иную постройку не зарегистрируют, если в Росреестре отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено строение. Это правило не распространяется на следующие объекты:

  • земельные участки, которые ранее зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • участки, предназначенные для ведения дачного хозяйства или садоводства. При этом председатель садоводческого или дачного некоммерческого объединения одолжен официально подтвердить данный факт;
  • указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства. При этом представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Есть несколько причин (о них говорится в Федеральном законе Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ), по которым невозможна приватизация земли в упрощенном порядке. Так, участок не зарегистрируют, если:

  • его размер не соответствует принятым нормативам в данном регионе;
  • к нему не обеспечен доступ;
  • одна из границ участка пересекает границу муниципального образования или населенного пункта;
  • в результате повторных измерений участка его площадь оказалась больше ранее зафиксированной на величину, превышающую предельный минимальный размер участка, установленный законом (или эта площадь на 10% больше той, что была ранее зафиксирована в Росреестре);
  • нарушен порядок согласования границ с соседями, за исключением случаев, когда у владельца земли на руках уже есть решение суда по данному вопросу.

купить дом

Почему закон снова не работает?

Сейчас сроки действия дачной амнистии ограничена 1 марта 2015 г. Однако в Госдуму внесен законопроект, который предлагает сделать ее бессрочной. По оценкам депутатов, за все время существования дачной амнистии в упрощенном порядке было зарегистрировано чуть больше 9,7 млн прав граждан. Чиновники рассчитывают, что эта цифра может увеличиться до 20–40 млн. Но, как показывает практика, желающих оформить участки и дома в собственность сегодня не так много.

«Люди боятся очередей при оформлении документов, бюрократии, волокиты и пр. Несмотря на то, что амнистия декларируется как простая процедура, она требует определенных юридических знаний, которых у большинства граждан нет. Многие просто не хотят заниматься регистрацией объектов. Тем более что подтвержденное право собственности нужно в первую очередь для продажи недвижимости или иных сделок с ней, а это планируют далеко не все владельцы», — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Как отмечает А. Пыпин, основная проблема — определение границ участка и согласование их с соседями. Многие объекты на сегодняшний день не имеют четких разграничительных линий либо выделялись гражданам по старым нормативам. Поэтому по итогам повторного межевания выявляются расхождения в расчетах, пределах, возникают неразрешимые споры. В результате в поисках правды люди вынуждены обращаться в суд.

В вопросе межевания кроется и другая проблема. Если раньше за получением кадастрового плана нужно было обращаться в БТИ, то сейчас — напрямую к кадастровым инженерам, которые не несут ответственности за свои измерения и не гарантируют успешной регистрации. «Стоимость услуги, оказываемой кадастровыми инженерами, зависит от объема работ и состояния документов, а также от региональных особенностей. При межевании земельных участков специалисты берут плату за число точек: если у вас сложный многоугольник, то цена будет одна, если простой прямоугольник — другая», — рассказывает А. Пыпин.

Например, если брать некий типовой случай — участок прямоугольной формы в 15 соток в населенном пункте, то межевание, постановка на учет и оформление обойдутся не более чем в 10 тыс. руб. Постановка на учет и оформление дома в 150 кв. м будут стоить около 15 тыс. руб. Между тем, как отмечают в «НДВ-Недвижимость», услуги посредников могут доходить до 30–50 тыс. руб. В садовых и дачных товариществах затраты даже с участием посредников меньше в пять-шесть раз, так как там меньший объем документов.

дачный поселок

В результате всех обозначенных проблем 18-дневный срок регистрации может растянуться минимум на два месяца. Если же у хозяина недвижимости проблема с правоустанавливающими документами, то и на годы. Допустим, у владельца дома в деревне в наличии только старое свидетельство о собственности на землю. Ему сначала нужно определить границы участка, затем поставить его на кадастровый учет, получить новое свидетельство о собственности, затем оформить технический план дома, поставить его на кадастровый учет, получить постановление о присвоении адреса и только потом — свидетельство о регистрации права на дом.

Напрашивается вопрос: в чем же тогда состоит упрощение процесса регистрации по дачной амнистии? Ответ: в том, что не нужно предъявлять документы, на основании которых дом был возведен, — разрешение на строительство, проекты, акты ввода в эксплуатацию и т.п. Так что амнистия все же работает.

ЦИФРЫ

9,7 млн прав граждан было зарегистрировано в упрощенном порядке с начала дачной амнистии.

10 тыс. руб. — в такую сумму обойдется межевание земельного участка в 15 соток прямоугольной формы.

До 50 тыс. руб. могут запросить за свои услуги по регистрации недвижимости фирмы-посредники.

Екатерина Камазинская
Источник: «Недвижимость и цены»