Инвестиции в земельный рынок приносят доход! И немалый

06.10.2013

Каким образом менялась концептуальная политика поселков девелоперов в результате кризисной ситуации, какие и какое количество поселков осталось в обороте после 2009 года, каким образом можно проверить надежность застройщиков?Обо всем этом в статье.

Мы неоднократно в своих материалах отмечали одну из главных особенностей земельного рынка России – его закрытость, неразвитость и малую ликвидность по сравнению  фондовыми рынками и «комодис» (рынок ресурсов и полезных ископаемых), т.е. способность быстро и без потерь реализовать имеющийся актив. Это, правда, не означает, что на этом рынке нет явных лидеров и на нем плохо зарабатывают.  Нет, конечно, иначе он просто не существовал бы.

Однако этот рынок для профессионалов, для вложений на перспективу, для длительного и упорного труда и крупного, в большинстве своем, капитала. При этом инвестиции в этот рынок после кризиса преимущественно расцениваются как вложения в проекты, а не в простые спекуляция.

Например, грамотные вложения в подмосковные земли, приносят доход, если к этому подходить рационально. И доход немалый - до 80% за 3-4 года. Понятно, что на «переднем фронте» этих инвестиций стоят девелоперы, строители, крупные и крупнейшие землевладельцы числом от 20-ти, у которых, по разным оценкам сосредоточено около половины земельного фонда региона (в основном, бывшие и настоящие земли сельхозназначения).

Подмосковный земельный рынок и рынок недвижимости, как плацдарм для серьезных инвестиций, самый крупный и, несомненно, самый развитый в России, а значит значительно боле ликвидный в некоторых сегментах по отношению к локальным рынкам других регионов. Достаточно привести цифру проживающих в нем около 20-ти млн человек, т.е. около 14% населения Росси.

Поэтому внимание экономистов и экспертов приковано именно к московскому региону, задающему тренды и моду для развития рынков недвижимости по всей стране.   Рассмотрим состояние  его на сегодняшний момент в части посткризисного развития рынка предложений загородной недвижимости.

В общем количестве в Московской области можно насчитать около 980 проектов новых поселков, объявленных в предкризисный период. Много это или мало? Если отталкиваться от общего количества Садовых и дачных некоммерческих товариществ (СНТ) в 12 тысяч и 3 тыс. 200 населенных пунктов, то немного, но если посмотреть на привлеченные инвестиции,  то такому бурному росту могут позавидовать многие крупнейшие инвестиционные брокеры в мире.

По данным компании «Промсвязьнедвижимость» среди этих 980 поселков уже есть реализованные - около 450, в стадии строительства – около 530. Возводимые поселки можно разделить на три сегмента: в 186 поселках можно обнаружить участки с подрядом, в 270 посёлках – можно увидеть участки без подряда и 70 среди них – смешанной концепции. Уже далее эти сегменты можно подразделять на бизнес-класс, эконом-класс и премиум-класс.

На данный момент на рынке в активной продаже находится более пятисот поселков. Среди них объекты с участками с подрядом занимают 34% от доли рынка, объекты с участками без подряда насчитывают 41%, а поселки смешанного типа - 19%. Проекты, которые находятся в ценовом диапазоне от 14 млн руб. до 25,5 млн руб. за лот имеют 60% рынка, от 26-52 млн руб. – 25% рынка, объекты с ценой более 50 млн руб. составляют 15% всей сферы торговли. Большинство поселков смешанного типа начинают полностью возвращаться в подряд.

Теперь попробуем выяснить, как изменялся спрос в последнее время на поселки? Во время кризиса основной спрос стал приходиться на участки без подряда. Более всего упал спрос  на готовые коттеджные поселки, которые находились на ранней стадии строительства - клиенты боялись вкладывать деньги в незавершенные объекты. В связи с этими обстоятельствами, для большинства покупателей наиболее надежным и приемлемым стал вариант покупки земельного участка и постройки дома собственными трудозатратами. Хотя в посёлковых территориях, где строительство уже завершилось, проблем с продажами не было.

С января позапрошлого года спрос набесподрядные поселки вырос в несколько раз! После этого стал заметен некоторый рост, всплеск его пришелся на октябрь того же года, и составил около 70% от общего процента рынка. Такие же события произошли и с предложением.

Если к старту кризиса таких поселков было не более пятидесяти, то к октябрю минувшего года их число стало приближаться к 200. В этот самый момент на рынке стали появляться недобросовестные компании, иначе именуемые "ковбои", у которых в собственности находились какие-то земли, которые они межевали и реализовывали.

Бывали ситуации, когда их и вовсе не межевали, а самостоятельно обрисовывали на схеме границы, якобы гарантируя в перспективе межевание. В конечном счете, клиент мог ожидать свидетельство о праве на участок до года.

Часто имели место случаи, когда клиенты, купившие участки с методикой «от физика к физику», могли экономить – они приобретали участки по стоимости ниже рыночной до 30%. Но все эти участки оказались практически неподготовленными, по большому счету. – «голая земля».

В итоге расходов на разрешение проблем с подводом необходимых коммуникаций стало гораздо выше возможной экономии.

Следующий пик продаж на такие участки пришелся на май прошлого года – он был примерно на 63 процентах от общих продаж. На данный момент на такие участки приходится примерно 51% продаж. По мнению многих экспертов спрос на данные участки продолжит сохраняться еще на протяжении 3-4 лет.

Кризисная оптимизация планов девелоперов сильно изменила рынок.  И оптимизацию смогли пройти практически все компании и все поселки, при этом фактически не было компаний, которые исчезли с рынка.

А трансформаций, каких только не назовешь: от смены концепции проектов  до сокращения штата сотрудников. В пик кризиса, по данным Армен Маркосян, директор по развитию земельного фонда ЗАО «Промсвязьнедвижимость», в активной стадии реализации поселков находилось порядка 330 объектов. При этом после вхождения государства в тяжелое инвестиционное время заморозились и ушли из рынка только 40 из них, или около 10-15% от рынка. Еще около восьмидесяти (24% от рынка) прошли «переквалификацию» в поселки без подряда, а некоторое количество также приобрело статус поселков смешанного типа.

Что касается стоимости земельных участков в поселках, то сейчас в «бесподряде» участок эконом-класса стоит до 300 тыс.руб. за сотку, бизнес – от 301 до 600 тыс.руб., а премиум – более 600 тыс. руб. Эконом-пакет с подрядом - до 16 млн руб., бизнес предложения – 17-50 млн руб, элит – более 50 млн.руб.

Поскольку премиум- и бизнес-класс не так сильно подверглись трансформации, то лучше всего вкладывать средства в эконом – здесь существует вероятность роста цен. Что относительно инвестиций в участки без подрядов эконом класса, то в данном вопросе рационально будет  инвестировать в землю, которая действительно может иметь потенциал роста.

Чтобы вкладывать средства в загородную недвижимость, необходимо очень хорошо понимать рынок и знать, какое направление «выстрелит» в будущем. Например, еще лет несколько назад никто и не подозревал о рентабельности Новорижского шоссе. Однако, когда места на Рублевском шоссе закончились, все увидели, что это замечательная трасса, и стали реализовывать строительные замыслы. На данный момент большой потенциал стал появляться и у Ленинградского шоссе, и именно оно может сильно поднимется в цене после окончания строительства скоростной трассы.

Для инвесторов немаловажно правильно определять надежность самого проекта и выбирать ответственного застройщика. По моему мнению, застройщику следует доверять, если он будет задействовать в проекте собственные средства.

Большинство современных компаний работает с минимальными вложениями имеющихся средств, и это может привести к тому, что клиенты получают все необходимые коммуникации только, если у компании данные средства появятся. Работают они как бы «с колес». А могут они появиться только тогда,  когда достаточно высокий процент земли будет продан, таким образом, прокладка дорог, подведение коммуникаций и прочее будет откладываться на неопределенный срок.

Можно сделать вывод, что надежность застройщиков определяется, прежде всего, способностью вкладывать собственные средства в проекты на начальной стадии, а также,  готовностью возложить на себя обязательства относительно подведения всех необходимых коммуникационных путей и, под конец, по наличию внушительного портфеля реализованных проектов. Также стоит обращать внимание на тот факт, как долго организация существует в целом, и непосредственно на рынке недвижимости.

Источник: http://www.zem.ru/