Кому доступно «доступное жилье»?

17.01.2014

При рождении ребенка почти в каждой семье встает вопрос об улучшении жилищных условий. Сегодня многие решают эту проблему своими силами. Между тем, жилье можно получить благодаря господдержке в виде различных жилищных льгот: многодетным семьям, в рамках программы «Молодой семье — доступное жилье», в виде материнского капитала на жилье и др.

Молодой семье — доступное жилье

В настоящее время во всех регионах России действует программа «Жилище», включающая в себя несколько подпрограмм жилищных льгот для разных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Действовать она будет до 2016 г. включительно с перспективой дальнейшей пролонгации.

В частности, в Москве семьи с детьми могут рассчитывать на жилищные льготы со стороны государства в рамках программы «Молодой семье — доступное жилье».В эту категорию попадают семьи с детьми, в которых оба супруга (в случае неполной семьи — мать или отец) не старше 35 лет.Все домочадцы должны быть гражданами РФ, хотя бы один из супругов — постоянно проживать в Москве. Только в этом случае можно встать в очередь на получение жилищной льготы.

Заявление подается в территориальное подразделение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе по месту жительства. Преимущества получают заявители, у которых родились (были усыновлены) двойня, тройня и так далее либо уже есть трое и более детей.

Программой «Молодой семье — доступное жилье» предусмотрено несколько способов предоставления жилищных льгот для решения квартирного вопроса. Первый — наем в бездотационном доме. Квартиру в нем предоставляют по договору найма сроком на пять лет с возможностью многократной пролонгации. При определении размеров жилых помещений в расчет берется норматив — не более одной комнаты на человека. К тому же может быть учтена справка о беременности сроком не менее 28 недель.

По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

  • наем однокомнатной квартиры площадью 42,1 кв. м обойдется семье в 3,6–4 тыс. руб./мес.;
  •  двухкомнатной площадью 60, 1 кв. м — в 5,1–5,6 тыс. руб./мес.;
  • трехкомнатной площадью 97,5 кв. м — в 8,3–9,2 тыс. руб./мес.

В настоящее время фонд Москвы располагает десятью бездотационными домами на территории столицы и области (Подольск).

Второй способ — покупка квартиры из жилищного фонда Москвы по льготной цене, с рассрочкой платежа на десять лет, по ставке 10,5% годовых. При заключении такого договора купли-продажи участник программы единовременно оплачивает не менее 20%, но не более 60% от выкупной стоимости жилого помещения. При наличии в семье двух детей размер первоначального взноса может быть снижен до 15%, трех детей и более — до 10%. Жилье продается по себестоимости строительства — например, в Москве 1 кв. м стоит около 68 тыс. руб. (но и это не окончательная цена).


Многодетным и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется жилищная льгота - скидка в размере 30% от стоимости недвижимости. Если же в период действия договора, то есть в течение десяти лет, у супругов родится еще один ребенок либо они его усыновят, законом предусмотрено списание задолженности в размере 30%. Полностью стоимость квартиры списывается при рождении в семье двойни, тройни или ребенка-инвалида.

Третий способ — оформление социальной ипотеки. По сути, это обычный заем на покупку квартиры или дома. Семье необходимо найти банк, который бы оценил платежеспособность супругов и выдал им кредит. Помощь государства заключается в том, что при использовании социальной ипотеки жилье продается из фонда города по льготной цене, близкой к себестоимости строительства конкретного дома. Таким образом, двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв. м обойдется не в 6,5, а примерно в 4 млн руб. «Квартиры в обязательном порядке должны быть пригодны для проживания и отвечать всем требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям. При этом они, вероятнее всего, будут относиться к жилью экономкласса», — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Четвертый способ — компенсация по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения (Постановление правительства Москвы от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП). Правда, на такую помощь имеют право только те граждане, которые были признаны нуждающимися и приняты на учет до 1 марта 2005 г. При предоставлении всех необходимых документов город ежемесячно компенсирует им 50% рыночной арендной платы.

Чем больше детей, тем лучше

Многодетная семья может рассчитывать на поддержку государства и в других формах. Одним из последних нововведений стало безвозмездное предоставление земельных участков. Их размеры для каждой конкретной семьи вычисляются по правилам, принятым в отдельном субъекте РФ. Однако пока этот закон действует не во всех регионах, например, в Москве и Санкт-Петербурге его еще не приняли. Там, где льгота уже предоставляется, выявлены первые недоработки. Например, участки не проверяются на соответствие санитарным и экологическим нормам, зачастую они неудачно расположены (например, на месте заброшенного кладбища, на площадке с ЛЭП и т.п.).

Тем не менее, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предложило многодетным семьям объединиться: консолидировать свои участки, организовать ЖСК и с привлечением заемных средств строить многоквартирные дома. Каждая семья получит по квартире, а оставшиеся квадратные метры сдадут внаем. За счет полученных с аренды денег люди смогут расплатиться с кредитом. Казалось бы, все просто, но как получится на самом деле, пока неясно. Скоро такой пилотный проект может быть запущен в Новосибирской области: здесь планируют объединить в фонд ЖСК шесть многодетных семей, владеющих участками по десять соток, на которых построят дом на 90 квартир.

Материнский капитал

Возможная отмена материнского капитала с 2014 г., о которой заявляло Министерство финансов РФ, пока не подтверждается. Поэтому напомним условия предоставления этой льготы. Маткапитал полагается семьям при рождении (усыновлении) второго и последующих детей. В этом году его размер составляет свыше 408 тыс. руб. Потратить эти средства можно лишь на определенные цели: улучшение жилищных условий, накопительную часть пенсии матери и образование ребенка. Как известно, первая статья расходов является наиболее популярной. Но в силу того, что суммы материнского капитала недостаточно на покупку жилья в большинстве городов России, тем более в Москве и Подмосковье, многие используют ее в качестве первоначального взноса по ипотеке. Правда, и тут приходится добавлять из личных средств.

По данным АН DOKI, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве составляет 165 тыс. руб., в Московской области — 72 тыс. руб. Самые дешевые однушки стоят 5,5–5,7 млн руб., двушки — от 6,5 млн руб., трешки — от 9 млн руб. А вот на рынке новостроек есть немало ЖК, в которых стоимость квартиры не превышает 4 млн руб. По информации ГК «МИЦ», в ЖК «Новое Павлино» (г. Железнодорожный) в рамках указанного бюджета можно подобрать двухкомнатную квартиру площадью 61 кв. м. Немало недорогих предложений и в Новой Москве. Как говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», минимальная стоимость двушки в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) составляет порядка 2,6 млн. руб.

С ипотекой вариантов не так много, как хотелось бы. Количество программ с первоначальным взносом 10% ограничено. По данным компании «НДВ Недвижимость», такие действуют на следующих объектах Москвы: ЖК «Академик», «Академик-2», «Мосфильмовский», «Новокосино», «Новые Вешки», «Ромашково», микрорайоны Новокосино-2, Царицыно и Царицыно-2.

В 3,6–4 тыс. руб./мес. обойдется семье наем однокомнатной квартиры площадью 42,1 кв. м в бездотационном доме. Следует отметить, что далеко не все застройщики рады клиентам с материнским капиталом на жилье. Дело в том, что Пенсионный фонд РФ перечисляет девелоперу деньги с задержкой до двух-трех месяцев после заключения договоров участия в долевом строительстве. В результате у компании могут возникнуть сложности с дальнейшими расчетами. Поэтому эксперты советуют обращаться к крупным проверенным игрокам рынка недвижимости.

«Несмотря на то, что процедура перечисления средств занимает определенное время, для нас работа с семьями, использующими материнский капитал на покупку жилья, не представляет проблем», — уверяет Д. Погорельская. «Если реализация ведется в соответствии с законом 214-ФЗ, то никаких трудностей с оформлением не возникает. Люди с материнским капиталом — это дополнительная целевая группа покупателей», — поддерживает коллегу Яна Сосорева, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам.

«Чужих детей не бывает»

С 1 августа 2013 г. в Москве в статусе пилотного проекта запущен механизм предоставления жилищных льгот многодетным семьям, взявшим на воспитание пять и более приемных детей. Им будут выделять квартиры по договору социального найма. При этом обязательное условие: трое из пяти детей — старшего возраста (от 12 лет) или это дети-инвалиды. На одного человека полагается 10 кв. м жилья. В соответствии с программой через десять лет после получения квартиры она перейдет в собственность семьи. Причем не имеет значения, где живут родители, главное, чтобы дети были усыновлены из столичных государственных учреждений. На данный момент разрабатывается регламент и все технические процедуры.

«По всей видимости, в силу довольно специфических условий предоставления жилья таких случаев будет немного, и в каждом из них вопрос будет решаться в индивидуальном порядке», — считает Д. Погорельская.

Налоговый вычет

В третьем чтении Государственная дума РФ приняла поправки в Налоговый кодекс РФ касательно имущественного вычета. Если раньше каждый гражданин имел право вернуть деньги с покупки только одного объекта недвижимости, то сейчас их количество не имеет значения. Более того, родители могут рассчитывать получить вычет и на то жилье, которое они купили и оформили в собственность своего несовершеннолетнего ребенка.

Екатерина Камазинская
Источник: «Недвижимость и цены»