Круглогодичное проживание за городом – возможно ли?

13.01.2014

«Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе, это науке неизвестно», — говорил один киноперсонаж. А вот в загородных поселках жизнь есть даже зимой. Правда, не во всех, а только в тех, где чистят дороги от снега и работает управляющая компания (УК). 80% поселков, расположенных внутри Московского малого кольца, населено круглый год, а с удалением от нее эта цифра снижается. Однако круглогодично в поселках проживают около 20–30% домовладельцев.

Михаил Строилов, девелопер КП Ново-Шарапово, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля»Михаил Строилов, девелопер КП Ново-Шарапово, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля»:

 «Если вы хотите круглогодично жить в загородном доме, который строите, не забывайте о простых правилах. Так, перед входной дверью в дом должны быть сени (веранда, холодная прихожая, пристроенный гараж — что угодно), дверь которых открывается внутрь, чтобы после снегопада не пришлось вылезать через окно. Иногда входная дверь располагается в глубокой нише, которую при желании можно застеклить — это тоже приемлемо. Ступени перед домом не должны скользить и покрываться льдом — эту задачу можно решить, не прибегая к энергозатратным методам электроподогрева, надо просто сразу выбрать для ступеней правильный материал и хорошую конструкцию. То же самое относится к дорожкам вокруг дома. И конечно, само строение должно быть теплым (или утепленным). Например, в нашем поселке это решается с помощью современного газового оборудования».

Алексей Коротких, руководитель отдела продаж поселка Novoрижский

 «При покупке домовладения в загородном комплексе очень важно убедиться в функционировании эксплуатационной компании. Даже если вы смотрите дом летом, всегда можно понять, как давно занимались уборкой в поселке, и проанализировать, насколько просто вам удалось попасть на его территорию. Убедитесь в том, что менеджер провел экскурсию по всему комплексу, а не только по отдельному кварталу. Один из наиболее действенных способов проверки застройщика — общение с местными жителями. Как правило, покупатели приезжают на просмотры в выходные, когда старожилы находятся дома, так что знакомство происходит естественно. Кроме того, можно изучить форум жителей конкретного поселка, чтобы узнать, довольны ли они своим проживанием и какие проблемы их волнуют».

Поселки круглогодичного проживания

Большинство организованных коттеджных поселков строится для того, чтобы владельцы домов жили в них круглогодично. Однако если уж в городских многоэтажках часть квартир стоит пустая (кто-то не заселился, кто-то свое жилье продает, кто-то уехал жить в другое место), то в поселках число пустующих коттеджей еще больше. Ведь у многих это второй дом, то есть люди приезжают сюда на сезон или выходные.

Зимой же число обитателей поселков заметно уменьшается: заснеженные дороги, короткий световой день, холод склоняют чашу весов в пользу жизни в городе. По наблюдению Александра Дубовенко, учредителя компании Good Wood, только в половине всех организованных поселков Подмосковья в холодный сезон теплится жизнь: «В остальных либо вообще никто не живет, либо там даже ничего не построено. Около 20% поселков, где почти все собственники живут постоянно, расположены в радиусе 30 км от Москвы».

Внутри Московского малого кольца, по оценкам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», примерно 80% поселков населено круглый год, а с удалением от Москвы эта цифра снижается. И наоборот, если поселок находится близко от МКАД, например в 5 км, в каком бы состоянии он ни был, люди могут оставаться там на зиму. Они даже автономные коммуникации сами делают, уверяет А. Дубовенко.

Если же попытаться определить процент жителей поселков, которые не уезжают из своих загородных домов с наступлением холодов, то их, по данным Валерия Лукинова, руководителя офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», около 20–30%. По крайней мере таков расклад в комплексах бизнес- и элиткласса, находящихся в зоне до 20 км от МКАД.

Несомненно, пустой зимний поселок, где из 300 домов окна светятся в одном, производит удручающее впечатление, да и жить в нем некомфортно, а порой и страшновато. Кого позвать на помощь, если машина застряла в снегу? А если одинокому жителю сделается плохо и нужно будет вызвать скорую помощь? Или, не дай бог, нападут грабители? О таком даже думать не хочется, да и вообще, как утверждают психологи, человек — существо социальное, ему необходимо общение или хотя бы ощущение, что он в окружении себе подобных. Хорошо еще, если в поселке живет обслуживающий персонал УК, а неподалеку есть магазины, кафе и прочие общественные места.

С одной стороны, будет ли УК расчищать дороги и поддерживать в порядке общие зоны в поселке из-за одного-двух жителей? А нанимать снегоуборщик самостоятельно слишком дорого. С другой стороны, если в поселке много непроданных домов и риэлторы возят туда клиентов, девелоперу выгодно, чтобы в поселке кто-то жил, создавал впечатление оживленности, и тогда УК будет стараться качественно обслуживать этих собственников. Ведь они должны дать хороший отзыв о поселке потенциальным покупателям.

Системы жизнеобеспечения

Итак, что должно быть в поселке, чтобы здесь хорошо жилось зимой? Первое и главное — это дорога, как подъездная, так и внутри, на территории. В проектах эконом- или бизнес-класса собственник коттеджа не сможет в одиночку убирать снег, чтобы выбраться на трассу. «В поселках должна быть служба, которая чистит улицы и выезды на муниципальные дороги, — без этого жить за городом зимой действительно невозможно. А внутри своего участка хозяин остается с этой напастью один на один и получает роскошную возможность для физических нагрузок на свежем воздухе!» — пытается во всем найти свои плюсы Михаил Строилов, девелопер КП Ново-Шарапово, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля».

Актуальность снежной проблемы подтверждает и Екатерина Никонова, заместитель генерального директора по рекламе и PR ЖК «Дубровка»: «Зачастую в новых объектах не отлажена система работ по обслуживанию прилегающих территорий. Это грозит снежными завалами и ледяными дорогами. Но основной причиной смены загородного жилья в зимний сезон является ухудшающаяся транспортная доступность федеральных трасс».

Естественно, нет жизни за городом и без «лампочки Ильича» и прочих благ цивилизации. В поселке в достаточном объеме должно быть электричество, чтобы обеспечивать свет, нагрев воды, а если нет газа, то и обогрев дома. Кстати, специалисты рекомендуют отапливать дом, даже если вы там не живете, — поддерживать минимальную температуру 12°С, иначе может испортиться отделка, произойти промерзание стен, что впоследствии вызовет появление грибка.

«Если в поселке нет газовых сетей, но есть электричество, всегда можно обеспечить внутри дома плюсовую температуру, — рассуждает М. Строилов. — А если дом теплый, почему бы не сбежать от грязного московского снега к чистому загородному хотя бы на два дня в неделю? Для чего почти в каждом коттедже делают камин? Именно для того, чтобы собираться у него долгими зимними вечерами». Так появляются стимулы к зимнему проживанию.

Разумеется, необходим в доме и водопровод с канализацией. В поселке должны работать также ночное освещение и вывоз мусора. Наконец, нужна инфраструктура для удовлетворения бытовых потребностей — ею могут похвастаться немногие комплексы. Если не кафе, отделение банка и парикмахерская, то хотя бы небольшой продуктовый магазин должен быть на территории или по крайней мере рядом с поселком. Особенно важно это для тех, кто не ездит на работу в город, а находится дома постоянно.

Отдельный разговор — об образовательной инфраструктуре. Детсады и школы девелоперы строят только в крупных поселках, уверенно ориентированных на круглогодичное проживание. Если хорошие школы есть в разумной доступности от дома, детей возят туда. В противном случае семьи с детьми привязаны к городу в течение всего учебного года и не имеют возможности жить на природе, кроме как летом.

Влетит в копеечку

Несомненно, проживание в загородном доме обходится дороже, чем в квартире, и платить за обслуживание поселка обязаны и те, кто в нем не живет постоянно. Причем во многих комплексах цена не меняется от сезона к сезону, как, например, в ЖК «Дубровка», поселках Novoрижский, Ново-Шарапово. В некоторых поселках зимой оплата может быть даже на 50% выше. Где-то условия диктует УК, где-то все решается собранием жителей, и они могут, например, постановить, что за расчистку дороги от снега будут платить только те, кто действительно живет в поселке.

О том, покупать ли свой снегоуборочный трактор или приглашать клининговую компанию, жители тоже обязаны договариваться между собой. «У них должно быть единое мнение — когда, как часто и каким образом очищать подъездные пути от снега, — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». — Известны случаи, когда после обильных снегопадов (например, прошлой зимой) люди не могли выехать из небольших коттеджных поселков несколько дней — просто не было свободных тракторов для чистки снега, чтобы добраться до трассы».

Проблема неплатежей, существующая в любом поселке, тоже может затруднить круглогодичное проживание. «В дешевых и некачественных КП люди, бывает, покупают участок без подряда и не платят взносы. Когда плата поступает только от половины жителей, денег на эксплуатацию не хватает, и поселок начинает умирать», — констатирует А. Дубовенко.

Ну и, разумеется, за эксплуатацию своего дома (чистка крыши, уборка частной территории и т.д.) хозяин будет платить отдельно, равно как и по счетам за «коммуналку». Коммунальные расходы могут составлять значимую статью в общей смете. Если летом они сопоставимы с платой за квартиру, то зимой превышают ее в разы. На сумму особенно влияет тип отопления. Если при газовом за дом площадью 250 кв. м нужно отдать 7–10 тыс. руб./мес. в самые сильные морозы, то работа электрического котла обходится гораздо дороже — до 20–25 тыс. руб./мес. А если у вас дизельный генератор, то нужно быть готовым к тому, что один-два раза в месяц придется выкладывать круглую сумму от 15 до 40 тыс. руб. за солярку, пеллеты. Большие дома, в 600–800 кв. м, потребляют солярку десятками тонн, для них расходы, если зима морозная, могут достигать 100 тыс. руб./мес.

Также стоить обратить внимание на канализацию. «Если у каждого дома свой индивидуальный септик, то зимой его тоже нужно обслуживать. Особенно неприятно, если он потребует откачки в январские праздники — такое часто бывает, поскольку резко возрастает количество потребляемой воды: праздничный стол, гости», — напоминает Д. Котровский. Словом, зимовка в поселке — затея не из дешевых. Но те, для кого это проблема, могут решить ее, например, путем сдачи в аренду своей городской недвижимости.

Ирина Богатырева
Источник: «Недвижимость и цены»