Ликвидность индивидуальных земельных участков в построенных (готовых) поселках

22.01.2016

В создавшейся экономической ситуации инвестиции в недвижимость являются самими выгодными. Существуют также инвестиции в ценные бумаги, акции, облигации, и, возможно, они обещают гораздо более высокие цифры по прибыльности, но такого рода вложения связаны с высоким уровнем риска.

Недвижимость — другое дело. Она является страховкой на случай инфляции, курсовых колебаний и прочих непредвиденных случаев. Одним из наименее рискованных вложений является приобретение земельных участков.

Конечно, далеко не все приобретают землю с инвестиционной целью. Возможно, вы планируете со временем уехать подальше от городского шума и смога, построить дачный домик и наконец-то реализовать свое давнее желание стать садоводом. Однако ситуации бывают разные и не исключено, что в какой-то момент участок придется выставить на продажу. А если придется продавать срочно? Вы готовы понести убытки?

Приобретая землю, следует подумать об одной очень важной составляющей — инвестиционной привлекательности участка или его ликвидности.

Что такое ликвидность? Это, в первую очередь, возможность продать свой актив (в данном случае — земельный участок) быстро и за приличные деньги. Если ликвидность низкая, то продавец будет долго искать своего покупателя. Найдет, конечно, если снизит цену или ... ему повезет. Но стоит ли рассчитывать на это? Кроме того, ликвидность земли важна для получения банковского кредита под залог недвижимости.

Ликвидный и неликвидный участок

Покупатели индивидуальных земельных участков зачастую сталкиваются с тем, что компании-застройщики не выполняют взятые на себя обязательства в части прокладки коммуникаций. В результате поселки, участки в которых на первый взгляд выглядели многообещающими, надолго остаются без жильцов. А при отсутствии электричества — и без построек. Таким образом, вы приобретаете ликвидный участок, который по вине компании-застройщика постепенно становится неликвидным.

Но бывает и другая сторона медали. Вы приобретаете по доступной стоимости участок, без коммуникаций и красноречивых обещаний по их оперативному возведению. Но компания-застройщик достаточно быстро и в полном объеме выполняет все работы по проведению коммуникаций.

Рассмотрим конкретный пример. Вы купили участок в поселке «Можайское Море», на Можайском водохранилище, в шаговой доступности от воды. Таких участков на водохранилище осталось немного. Поселок на момент покупки электрифицирован, мощность на каждый участок 15 кВт, есть центральный водопровод и канализация, начались работы по газификации поселка. Как только будет проведено газоснабжение, ликвидность таких участков моментально вырастет. Это реальная ситуация, которой можно воспользоваться, чтобы прямо сегодня выгодно вложить средства.

Приведем несколько профессиональных рекомендаций.

Страхование рисков

Как вариант, при покупке можно рассмотреть вопрос страхования рисков. Об этом не так давно поднимал вопрос Минстрой. Однако идею никто не поддержал. Дело в том, что потенциальный покупатель должен за свой счет страховать приобретаемое имущество на сумму, равную его стоимости. Соответственно, сумма страхового взноса получается вполне приличная. Выгодно ли это покупателю? Застройщики в свою очередь спрогнозировали повышение стоимости строительства, что также вряд ли вызовет одобрение общественности.

Каким образом еще можно минимизировать риски незавершенного строительства?

Изучаем историю

Специалисты рекомендуют предварительно изучить реноме застройщика, поискав информацию о ранних и уже сданных его проектах. В большинстве случаев объекты девелопера смогут многое рассказать, в том числе и о «подводных камнях». Впрочем, это также не гарантирует объективности и не защитит вас от ошибки. Трудности могут возникнуть из-за технологических проблем (удаленность объекта, недостаток мощностей и пр.) и не быть системными в репутации компании.

Подаем в суд

Если участок уже приобретен, а вы все-таки чувствуете, что с подведением коммуникаций могут быть проблемы, можно попытаться разделить договор на два — на покупку земли и отдельный — на подведение коммуникаций. После этого у вас будет возможность потребовать возвращения вложенных средств по невыполненным условиям договора. Если застройщик не выполняет свои обязательства не только по отношению к вам, но и по отношению к другим участникам, то есть смысл объединиться в своих требованиях и сообща подавать на застройщика в суд. Впрочем, даже если у вас получится разбить договор, то не исключено, что девелопер будет всячески затягивать с выплатой денег. Соответственно, возникает риск растягивания конфликта на долгие годы.

Вывод

Учитывая вышесказанное, делаем вывод: высоколиквидными можно назвать участки только в построенных поселках, где уже подведены все инженерные коммуникации и подготовлена вся разрешительная документация. Только в этом случае вы гарантировано получаете то, что ожидали, и вам остается только принять решение о дальнейшей застройке.

Также рекомендуем рассмотреть приобретение участка на Можайском водохранилище в качестве выгодного и своевременного вложения средств.

Желаем вам быть внимательнее и в спорных или неопределенных ситуациях обращаться к специалистам.

Всегда ваша, Земельная Компания «GREENGA».