Некоторые аспекты арендных отношений по поводу земельных участков

06.10.2013

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом. В договоре аренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Только в результате государственного кадастрового учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер - а значит, он может стать объектом аренды.

Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Кроме этого, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На стороне арендатора может выступать любое лицо, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ - это касается прежде всего иностранных граждан и лиц без гражданства. Как сторонам определиться в размере арендной платы? Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. При этом необходимо учитывать, что Минимуществом РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" были разработаны и утверждены распоряжением N 1102-р от 10 апреля 2003 г. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. На какой срок наиболее выгодно арендатору заключать договор аренды? Как показывает анализ норм земельного законодательства, долгосрочный договор аренды (на срок более чем 5 лет) предоставляет арендатору более широкий перечень прав.

Так, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 Кодекса, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Помимо этого, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором; арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Как показывает судебная практика, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Наибольший интерес для арендатора, с практической точки зрения, представляет преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка. Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде: -перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, -либо только возмещения таких убытков. При этом, если Вы являетесь арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, то преимущественного права Вы лишены - договор аренды земельного участка, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Нельзя арендатору забывать и о еще одном своем преимущественном праве - это преимущественное право покупки земельного участка при его продаже "государственным" или "муниципальным" собственником. По общему правилу, при продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается. Чего же не стоит делать арендатору, чтоб не оказаться без земельного участка вследствие расторжения с ним договора аренды?

  • использовать участок с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшать земельный участок;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносить арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
  • использовать земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
  • использовать земельный участок таким образом, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительно ухудшается экологическая обстановка;
  • неустранять совершенное умышленно земельное правонарушение (отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);
  • неиспользовать земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование и т.д.

Но и об арендаторе закон "не забывает", предоставляя также и ему право требовать досрочного расторжения договора в случаях, если:

  • арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору;
  • создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка;
  • переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора;
  • участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

при перепечатке материалов ссылка на greenga.ru