Неучтенный потолок

06.10.2013

"Российская газета", Наталия Швабауэр

МУГИСО объявило аукцион на перенос данных из архивов БТИ в единый государственный кадастр объектов недвижимости. Не исключено, что уже в 2012-м регион ждет массовая кадастровая оценка зданий с целью корректировки налогооблагаемой базы.

Поможет ли кадастр недвижимости устранить недостатки ведомственных баз данных и увеличить собираемость налогов? Об этом рассуждают участники "совета экспертов": Виктор Лузин, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области, Максим Абзаров, заместитель начальника отдела налогообложения физических лиц УФНС по Свердловской области, Сергей Моторин, начальник отдела ведения реестра МУГИСО, Лидия Лебедева, президент Федеративного союза инвентаризаторов России, а также представители организаций, оказывающих услуги технической инвентаризации Анатолий Иванов и Ольга Горностаева.

Российская газета: Что будет представлять из себя единый кадастр объектов недвижимости?

Виктор Лузин: Учетом объектов капстроительства с 1 января 2013 года смогут заниматься только государственные органы кадастрового учета - в нашем случае это Земельная кадастровая палата Свердловской области. До этого момента все сведения о зданиях должны быть внесены в единый кадастр объектов недвижимости, который создается на основе единого государственного реестра прав собственности, земельного кадастра и баз данных БТИ. Другими словами, появится общая система учета и налогообложения земельных участков и зданий. По аналогии с публичной кадастровой картой земельных участков будет организован доступ к единому кадастру объектов недвижимости: любой человек сможет в Интернете посмотреть общедоступные сведения по квартире, дому.

Лидия Лебедева: Важно, что с этого момента сделки с недвижимостью, а также налогообложение будут осуществляться на основе сведений, включенных в единый кадастр.

РГ: Кто занимается переводом данных из архивов БТИ в кадастр?

Сергей Моторин: МУГИСО финансирует работы - в 2011 году из областного бюджета на них выделяется 207 миллионов рублей.

Лузин: Конкретные виды работ будут осуществлять организации, которые выиграют конкурс: переносом и оцифровкой - подрядная, кадастровой оценкой - оценочная.

РГ: Насколько архивы БТИ соответствует современным требованиям? Часто ли там встречаются ошибки, устаревшие данные?

Лузин: Это мы увидим, когда начнем материалы, полученные от БТИ, использовать в работе. Думаю, что ошибки будут. Роснедвижимость сталкивалась с этим в 2004-2005 годах, когда вступило в силу положение о расчете земельного налога от кадастровой стоимости. На тот момент в земельный кадастр было внесено всего 30-40 процентов участков. Остальные пришлось добавлять подрядной организации. Сбои были, потому что в качестве источника информации использовали разные документы: материалы инвентаризации, списки плательщиков земельного налога, постановления местных органов власти. Надеюсь, что на этот раз все будет намного быстрее и проще.

Лебедева: Как показывает сверка баз данных БТИ и ФНС, количество объектов налогообложения может уменьшиться, ведь планового обследования строений сейчас не проводится.

РГ: Но ведь после создания кадастра информацию можно актуализировать - провести массовую кадастровую оценку объектов.

Горностаева: Дело в том, что законодатель сегодня предоставляет максимум свободы собственникам: для регистрации прав не требуется повторного обследования здания, повторного предоставления плана объекта, можно заказать кадастровый паспорт по имеющимся данным. Введения в ЕГРП да и в создаваемом кадастре не отражают фактическое состояние объекта недвижимости. Получим ли мы тот экономический эффект, что планируем, от новой системы?

РГ: На последних земельных слушаниях в Облдуме депутаты раскритиковали идею создания мобильных групп из сотрудников БТИ, Росреестра и ФНС, которые должны ходить по дворам и выявлять несоответствия.

Лебедева: Опыт пришел из Татарстана, но, по сути, это всего лишь разовая кампания. Ну, пройдут, посмотрят, пожурят, и все.

Анатолий Иванов: Пусть разовая, но благодаря ей кто-то зарегистрирует свои права. А в отношении кого-то можно будет административные санкции применить, например, за нарушение установленного порядка строительства зданий, за использование участка без оформления правоустанавливающих документов.

РГ: Нередки случаи, когда люди годами живут в домах, не поставленных на инвентаризационный учет. Могут ли власти воздействовать на таких собственников? Например, не подключать строения к инженерным сетям…

Моторин: На население мы имеем право воздействовать только методами убеждения.

Максим Абзаров: Владельцев недостроя сложно подтолкнуть к регистрации своих прав. А вот объекты, по которым отсутствуют сведения о собственнике, можно признать бесхозными и передать в собственность муниципалитетов.

Лебедева: Обязательная регистрация прав не предусмотрена законом - как можно к этому принудить? Даже если информации об объекте нет ни в БТИ, ни кадастре, ни в ЕГРП, это имущество все равно где-то зарегистрировано, согласно ранее действовавшему законодательству, в похозяйственной книге сельсовета, например. Откажется администрация подключать газ, свет и воду - прокуратура обжалует это решение.

Нужны законодательные стимулы, чтобы граждане своевременно регистрировали права на свою собственность и вносили изменения. Например, раньше разрешение на строительство частного жилого дома действовало три года, если за это время ничего на участке не появлялось, можно было предъявлять какие-то претензии. БТИ при плановых обследованиях фиксировали самовольные постройки, составляли акты и направляли их в органы архитектуры и градостроительства. Сейчас механизм актуализации сведений не работает. К тому же "дачная амнистия" позволяет при постановке объекта на учет предъявлять только разрешение на строительство, без межевания, технической инвентаризации и выявления нарушений градостроительных правил.

РГ: Очевидно, собственники, не регистрирующие имущество, таким образом уклоняются от уплаты налога?

Иванов: Проблема в том, что регистрация и постановка на кадастровый учет сейчас осуществляются в заявительном порядке, а налогообложение должно быть обязательным. Когда сведения из ЕГРП пытаются использовать для начисления налога, тогда и возникают сложности. Нужно законодательно решить вопрос о возможности взимания налога на имущество при наличии достаточных для этого сведений (например, известен налогоплательщик и налоговая база), независимо от того, зарегистрированы права на объект или нет. В противном случае мы так и будем наступать на одни и те же грабли.

РГ: Насколько реально выстроить кадастр, который обновляется ежегодно?

Лебедева: Это было бы возможно, если бы возобновили плановое обследование строений. Либо обязали субъектов гражданского оборота при отчуждении имущества и заключении сделки проводить проверку объекта.

РГ: Какова же идеальная схема постановки на учет и налогообложения недвижимости?

Иванов: Наверное, сначала надо выстроить кадастр недвижимости для целей гражданского оборота, а потом уже применять эту систему для налогообложения. Недвижимость - сфера, в которой лучше действовать постепенно, иначе можно пошатнуть региональный рынок. Мне, например, нравится идея создания инфраструктуры пространственных данных, которая подразумевает свободный доступ к единому информационному ресурсу, при этом органы власти и организации имеют возможность вносить изменения, минуя межведомственные взаимоотношения. Но когда такая система будет построена - не ясно, нужны очень большие затраты.

РГ: Какую часть налоговых поступлений составляют налоги на землю и объекты капстроительства?

Абзаров: В целом по области - 17 процентов. От юрлиц, конечно, поступления значительно превышают те суммы, что платят граждане. Но должников больше именно среди последних. Если поступления по земельному налогу от физлиц за 2010 год в регионе составили 368 миллионов рублей, то треть от этой суммы - задолженности. Сказать точнее не могу, потому что многие долги тянутся годами. По имуществу ситуация еще сложнее: в 2009 году изменился порядок начисления налога, в результате суммы налоговых платежей выросли. А в 2010-м произошло обратное изменение порядка начисления, в итоге у части налогоплательщиков возникла переплата. В первую очередь это коснулось тех, у кого имущество в долевой собственности.

РГ: Какова сегодня средняя ставка налогообложения имущества в Свердловской области?

Лебедева: Ставки дифференцированы в зависимости от инвентаризационной стоимости. До 300 тысяч рублей - минимальные (от 0,05 до 0,3 процента). Ставка 0,5 процента устанавливается, если инвентаризационная стоимость объекта от 300 до 500 тысяч. Имущество свыше 500 тысяч рублей облагается по максимальной ставке в 2 процента. Законодательно предусмотрена ежегодная индексация инвентаризационной стоимости поставленных на учет строений, при этом налогооблагаемая база не корректируется, хотя это было бы логично.  

На территории Свердловской области существенный разброс ставок. Во-первых, муниципалитеты их устанавливают с учетом социального положение населения. Во-вторых, мало кто анализирует перед началом финансового года расчетную налоговую базу и объем поступлений от этого налога с целью дифференциации ставок.

Абзаров: Минимальная ставка по налогу на имущество с инвентаризационной стоимостью до 300 тысяч рублей - в Алапаевском районе. Максимальная - в муниципалитетах, где есть разбивка на жилой и нежилой фонд. Например, в Серове.

РГ: Минфин РФ прогнозирует увеличение собираемости в 100 раз после создания единого кадастра. Это реально?

Лузин: Сейчас Россия получает от налога на имущество 0,02 процента внутреннего валового продукта, в среднем для развитых стран этот показатель равен 2 процентам.

Лебедева: Одна из причин недополучения налогов - неразбериха с адресами. Некоторые объекты налогообложения вообще их не имеют, некоторые давно изменили. В итоге уведомления ИФНС уходят в никуда. Дело в том, что в России нет федерального закона о порядке присвоения адресов, на уровне субъекта РФ и муниципалитетов такие регламенты либо отсутствуют, либо не соответствуют классификатору ФНС - КЛАДРу. Задача единого кадастра как раз в том, чтобы все адреса привести к единой системе, что достаточно сложно и долго.

Вторая причина - неактуальность характеристик, которые предоставляются в налоговые органы. Когда то техническая инвентаризация была первичная (при постановке на учет) и плановая - каждые пять лет БТИ проводили обследование фонда, уточняли состав, техническое состояние строений. Кроме того, перед совершением сделок осуществлялось внеплановое обследование по заявлению собственников. Если на месте одноэтажной хибарки возникал двухэтажный особняк, осуществлялась переоценка, вносились изменения в базу. То есть налогообложение строилось на достоверных данных. Кадастр же не предполагает уточнения характеристик. Объект может многократно меняться, а налоговая база будет определяться по старым данным.

Лузин: Я не думаю, что налоговые поступления от рынка недвижимости упадут. Налоги платят граждане, а не БТИ или кадастровые инженеры, собственников же с каждым годом становится все больше.

РГ: Что входит в понятие инвентаризационная стоимость объекта недвижимости? Чем она отличается от рыночной цены, кадастровой стоимости?

Горностаева: Рыночная стоимость определяется спросом и предложением на рынке. А кадастровая и инвентаризационная являются нормативными, то есть определяются по правилам, заданным органами власти. При кадастровой оценке дополнительно учитываются некие рыночные факторы - местоположение, допустим, но достоверный результат можно получить, только если эти факторы хорошо исследованы. Не исключено, что после того, как будет проведена кадастровая оценка объектов капстроительства, начнутся жалобы от предпринимателей и граждан. В Тверской области проводили подобный эксперимент: более-менее удалось оценить однотипные объекты - квартиры. А вот при оценке индивидуальных домов, объектов соцкультбыта, торговых точек столкнулись с большими проблемами.

Лузин: Я думаю, от инвентаризационной стоимости будут постепенно отказываться, поскольку она не отражает действительную стоимость зданий. Механизм кадастровой оценки отработан на земельных участках, да, он не прост и имеет определенные недостатки, но уже доказал свою эффективность - в прошлом году сбор земельного налога в области поднялся с 4,1 до 5,1 миллиарда рублей. Налогообложение от рыночной стоимости - мировая система, и Россия постепенно на нее переходит.

Лебедева: Инвентаризационная стоимость вводилась не только для расчета налогов, но и для определения затрат, которые должны понести государство и владельцы на содержание и восстановление жилфонда. Методика издержек позволяет определить стоимость строения в базовых ценах на любую заданную дату, например 1984 года, и конвертировать ее в текущие цены. С момента вступления в силу закона о налогах на имущество физических лиц в Свердловской области коэффициенты пересчета налоговой базы изменялись практически ежегодно. Если бы они отвечали уровню инфляции, то инвентаризационная стоимость была бы практически равна ценам рынка, но в России налоговую базу занижают с учетом социальных факторов.

Горностаева: Инвентаризационная стоимость не всегда равна "трем копейкам". Например, коттедж в Екатеринбурге 2002 года постройки, 1000 квадратных метров, для взимания налога в ценах на 1 января 2011 года оценен в 12, 5 миллиона рублей. А дом 1959 года площадью 59 метров квадратных - 330 тысяч. Квартира в центре города 2001 года постройки размером 212 метров оценена в два миллиона рублей, а однокомнатная в первом поясе, в "брежневке" 1963 года, - в 130 тысяч. Я не считаю целесообразным все приравнивать к рыночной стоимости. Большинство тех, кто платит налог на недвижимость, не собирается от нее избавляться. Увеличатся налоги на недвижимости - может начатся волна расприватизации, другие непредсказуемые последствия.

Иванов: Затраты на возведение объекта в Тавде и Екатеринбурге отличаются незначительно, а рыночные цены - очень существенно. Разделив область на территориальные зоны и установив для каждой поправочные коэффициенты, власти тем самым могли бы обеспечить учет рыночных факторов при формировании налоговой базы на основе инвентаризационной стоимости. Тогда не пришлось бы однотипные объекты облагать налогом по разным ставкам.

РГ: Кто и как оценивает инвентаризационную стоимость малоценных объектов, регистрируемых по "дачной амнистии"?

Иванов: Никто и никак. Целью "дачной амнистии" было вовлечение этих объектов в гражданский оборот, задачу обеспечения налогообложения, к сожалению, изначально не ставили. Это потом, когда сведения из деклараций стали поступать в Росреестр и ФНС, возник вопрос: как определять налоговую базу по таким постройкам? Насколько я знаю, проблема пока не решена.

Горностаева: Границы земельного участка тоже могут меняться, но все-таки не так часто, как это происходит со зданиями. Им свойственно разрушаться, менять планировку и т.д. Если раньше объектом налогообложения являлось домовладение - жилой дом со всеми вспомогательными постройками, то сегодня можно взимать налог только с объекта, права на который зарегистрированы. Даже если сотрудники БТИ, приезжая по вызову, видят, что на участке, помимо жилого дома, есть еще баня и сарай, у них все равно нет полномочий поставить эти строения на учет без волеизъявления собственника. Получается, часть объектов просто выпадает из налогообложения.

Абзаров: В Свердловской области выпадает из налогообложения не больше 300-350 тысяч объектов, по сравнению с 2 миллионами, что стоят на учете, это не очень критичная цифра.

РГ: Насколько оперативно сегодня происходит обмен информацией между БТИ, Росреестром и ФНС?

Абзаров: Сведения о переходе прав на имущество из регистрационных органов поступают раз в 10 дней. Кроме того, в соответствии со ст. 85 НК РФ, БТИ и Росреестр раз в год нам предоставляют полную базу обо всех объектах. Как правило, ошибки не превышают 5 процентов. Чаще всего это искажение и неполнота данных. Передается, например, объект, находящийся по адресу город Камышлов, 16. Или приходит человек за имущественным вычетом при покупке квартиры, к декларации прикладывает свидетельство о регистрации прав собственности. А Росреестр передает совсем другие данные, изменить в них мы ничего не можем, хотя видим, что электронная версия и бумажная не совпадают.

Лузин: Причина нестыковок как раз в существовании трех самостоятельных баз данных: земельных участков, объектов капстроительства и ЕГРП. Формирование единого информационного ресурса позволит минимизировать ошибки, возникающие при начислении имущественных налогов.