О переводе категории земельного участка

16.12.2013

Не первый месяц в СМИ обсуждается тема возможной отмены деления земель на категории. Минэкономразвития уже давно подготовило соответствующий законопроект. Однако пока он не принят, и поэтому вопросы о переводе земельных участков из одной категории в другую, а также о строительстве на них «законопослушных» жилых домов вызывают живейший интерес как конечных покупателей, так и девелоперов. И первый пункт программы — ситуация с землями сельхозназначения.

Просто о сложном

Созданные на дачных участках жилые объекты подлежат государственному учету, им присваивают инвентарный и кадастровый номера. Кроме того, с 1 января 2013 г. вместо технических паспортов кадастровыми инженерами подготавливаются технические планы. Не более 130 кв. м должна быть площадь дома, который законно можно построить на дачном участке в шесть соток. Проще всего осуществить перевод категории земельных участков сельхозназначения в том случае, если они войдут в состав границ населенных пунктов, как, например, это было с территориями Новой Москвы.

Важное замечание: проблем не возникнет, если рассматриваемые территории не находятся в особо охраняемой природной экологической или исторической зоне, не предназначены для развития транспортной и инженерной инфраструктуры, не имеют других запретов на изменение категории земли. Причем, как подчеркивает директор департамента исходно-разрешительной документации компании Kaskad Family Александр Куц, решения о включении земельных участков в границы населенных пунктов (либо об исключении из них) и об изменении вида разрешенного использования участков, как правило, принимаются одновременно. «Если площадь земельного участка составляет 1 га и более, то решения согласовывают через Министерство имущественных отношений Московской области на межведомственной комиссии и градостроительном совете», — замечает эксперт.

Вообще, подводя промежуточный итог, отметим, что процедура перевода категории земельного участка чрезвычайно сложна, многогранна, многоступенчата, хотя некоторые нюансы делают ее проще. Например, Д. Таганов поясняет: «Наличие генплана по развитию территории, принятого администрацией района, существенно облегчает владельцам задачу перевода участков. Например, собственник может столкнуться с большими проблемами, если власти считают, что на этом конкретном отрезке нужно построить электростанцию. Чтобы избежать подобных неожиданностей, многие застройщики участвуют в градостроительном планировании и стараются повлиять на решение администрации о включении их частных земель в программу дальнейшей урбанизации».

Кроме того, эксперт отмечает, что на землях сельхозназначения можно возводить любые коттеджи и дачи. Ограничения в данном случае затрагивают только таунхаусы и малоэтажные жилые здания. На практике встречаются случаи оформления таунхаусов как индивидуальных домов на дачных участках, однако в будущем у их владельцев могут быть проблемы.

Земельная арифметика

Впрочем, строить можно на разных участках, другой вопрос — что? В принципе у нас в стране существует семь видов земель: поселений, сельхозназначения, промышленности (транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий, водного фонда, лесного фонда, запаса. Из перечисленных категорий на последних трех капитальные объекты возводить нельзя. Бывают исключения — имеются в виду постройки типа временных сооружений, плотин и т.п. (в зависимости от типа участка и необходимости).

Остается четыре категории. Ситуацию с ними подробно описывает генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев: «На землях особо охраняемых территорий можно строить детские лагеря, а также недвижимость для рекреационного использования». Также существуют земли сельхозназначения, пригодные для дачного строительства. При этом, как отмечает М. Лещев, не надо менять категорию, только вид разрешенного использования. Такие решения — прерогатива органов местного самоуправления.

Правда, бывают исключения из общих правил. Например, участок включен в границы населенного пункта, но разрешенный вид использования — сельхозназначение. На такой земле, по словам М. Лещева, можно возводить только объекты для обеспечения сельскохозяйственной деятельности. Земли промышленности предполагают промышленное использование. Однако даже на таких территориях иногда встречаются участки с видом разрешенного использования — для строительства жилья.

С перспективой дачной амнистии

Возводить «законопослушное» жилье на землях сельхозназначения допустимо на участках, предназначенных под дачное строительство. И, как отмечает А. Дубовенко, здесь «строить можно без особых разрешений, а впоследствии подводить объекты под дачную амнистию». Исключение — участки ИЖС, где не обойтись без получения разрешения на строительство.

Как добавляет П. Романов, минимальный размер дачного участка, который можно зарегистрировать с правом строительства на нем, — шесть соток, а максимальная площадь дома и других строений, включая хозяйственные сооружения, дорожки, беседки, составляет 30% от территории надела.

«Возводить постройки выше трех этажей нельзя, допускается только устройство подвала и погреба под зданием. Получается, что на участке шесть соток вполне законно можно построить дом площадью не более 120–130 кв. м, — поясняет эксперт. — При этом созданные на дачных участках жилые объекты подлежат государственному учету, им присваивают инвентарный и кадастровый номера. С 1 января 2013 г. вместо технических паспортов кадастровыми инженерами подготавливаются технические планы».

Следует учесть, что менять вид разрешенного использования (из сельхозназначения — в ИЖС) для маленького участка никто не будет, предупреждает А. Дубовенко. Как правило, перевод осуществляют для всего поселка целиком.

К СВЕДЕНИЮ

Госдума приняла — пока только в первом чтении — поправки в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который разрешает постоянную регистрацию в садовом или дачном доме. Правда, чтобы прописаться на даче, ее придется переоформить в индивидуальный жилой дом независимо от того, где находится постройка — на территории населенного пункта или землях сельхозназначения.

Сначала о главном: позволяют ли существующие правовые нормы поменять статус участка? Генеральный директор УК ТМ «Своя земля» Павел Романов уверяет: «Перевод возможен согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Впрочем, возможно, кому-то кажется более правильным столь же короткий ответ учредителя компании GOOD WOOD Александра Дубовенко: «Да, такая процедура предусмотрена, но в основном она коррупционная — вопрос обычно решается за взятку».

Немаловажным выглядит замечание руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова: «Последняя редакция Градостроительного кодекса 2004 г. позволяет менять вид разрешенного использования на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) только для земель, примыкающих к населенным пунктам». То есть нет нужды приспосабливать под жилье участки в чистом поле. В Московской области в отличие от Крайнего Севера или Западной Сибири дефицита поселений нет. По официальным данным, в столичном регионе насчитывается 4,9 тыс. деревень и хуторов, 583 поселка, 427 сел.

Юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Горская уточняет, что проще всего осуществить перевод участков сельхозназначения в том случае, если они войдут в состав границ населенных пунктов, как, например, это было с территориями Новой Москвы.

Оксана Самборская
Источник: «Недвижимость и цены»