Оптовый рынок недвижимости сам ожил или ему вкололи наркотик?

06.10.2013

Сегодня, наверное, только слепой не говорит о том, что рынок недвижимости, как и экономика, дескать, проснулись уже достаточно давно после кризисной спячки. Но почему-то продажа крупных земельных участков только в этом году пошла в гору. Чем вызвана эта задержка и что вообще сейчас происходит на рынке недвижимости столичного региона, какая взаимосвязь его с макроэкономическими процессами в мире и России, мы и попытаемся выяснить в этой статье.

Итак, в этом году оптовая продажа земельных участков вновь стала актуальна и популярна. По сравнению с предыдущим годом не только спрос на нее вырос почти в полтора раза, но и ценник пошел заметно вверх. Некоторые эксперты предполагают, что подобные движения на оптовом рынке недвижимости вызваны тем, что наиболее привлекательные участки были проданы землевладельцами за год-полтора, а на те, что остались (менее привлекательные), цены из-за неудовлетворенного спроса просто удвоились.

Мне видится, что причина выхода рынка из «берлоги» в том, что наконец-то появилась относительно четкая послекризисная картина, где уже можно почти без видимого риска решить, во что можно, а во что нельзя вкладывать средства.

Вопрос об адекватности «восприятия картины мира» участников рынка я оставлю «на потом».

Оптовый рынок недвижимости – это не только бешеные деньги, но и богатые покупатели, которые в основном приобретают земельный участок для организации бизнеса. И несмотря на то, что кризис все равно не лишил тогда данных покупателей денег, они на время легли на дно, чтобы переждать, припарковать свои капиталы в защитные инструменты - «тихую гавань» (термин брокеров), которой рынок сельхозземель у нас в стране никогда не являлся.

Это обычная стратегия инвесторов в моменты острых фаз кризиса, дающая возможность понять, во что можно вкладываться без риска после его окончания. Собственно паническая «парковка» капиталов, как массовый вывод средств из традиционных биржевых и не биржевых активов, и есть основная причина наступившего в 2008 году, как его тогда называли, кризиса ликвидности банковско-финансовой системы как мира, так и большинства государств.

Поэтому то, что сейчас оптовый рынок ожил, – отличный показатель, свидетельствующий о том, что размытости завтрашнего дня в глазах крупных инвесторов больше нет. Скажем так, российский индекс деловой уверенности (аналог американского PMI, японского TANKAN) крупных российских игроков повысился, предполагаю, что вплотную достигнув докризисного уровня.

Для справки рассмотрим сегменты этого рынка. Оптовая продажа земель для построения бизнеса, как правило, разбивается на три сегмента:

-приобретение для дальнейшей организации промышленного производства (склады, логистические и производственные комплексы);

-строительство жилья (как многоэтажки, так и коттеджные поселки);

-организация ретейл-бизнеса (супермаркеты и торговые центры, отличающиеся между собой не только размерами, но и профилем, а также типом).

Рассматривая статистику продаж, видно то, что и следовало ожидать: по степени популярности лидируют участки, что расположились не более чем в 30 км от МКАД, площадь которых не превышает 5 гектар. Подобные земли – самый востребованный товар, которого осталось действительно немного, но панику по причине отсутствия поднимать, думаю, не стоит.

Кстати, если рассматривать все имеющиеся предложения по оптовой продаже земельных участков, можно говорить о том, что данный рынок постоянно пополняется новыми, но не в сегменте повышенного спроса. Если 3 года назад в Подмосковье предлагалось 8 тысяч участков, площадь которых от гектара, то сейчас количество участков по заданным критериям меньше, притом что общее количество по всем сегментам в 2 раза выше. Ну а если просто судить по площадям, то объем площадей увеличился до 100 тысяч гектар (раньше было 40 тыс.).

Землевладельцами постоянно повышается капитализация своих участков, потому что конкуренция среди инвесторов с каждым днем на рынке растет. Примером желательной капитализации может служить смена категорий земли, но это, только если землевладелец знает, что потенциальные инвесторы будут делать с землей и что планирует на этих землях местная власть. За 2,5 года вырос процент земель, где изменялся юридический статус: в Подмосковье в 2008 году земли сельхозназначения составляли 75%, сейчас же их только 55%.

Озвучить какую-то золотую середину цен на оптовом рынке сложно, практически невозможно. Как правило, за один участок она колеблется от 10 миллионов рублей до ста! Если переводить озвученные цифры на сотки, то на рубеже границ Московской обл. сотка земли стоит от $300 до $2 000; у МКАД цена, конечно, выше: сотка земли не далее 30 км от МКАД стоит $3 000 – $10 000.

Как ни странно, но на дальнем Подмосковье такой рынок, востребованный оптовыми покупателями, также есть. И по своим потенциальным возможностям он более емок по сравнению с ближним Подмосковьем. Емок по одной единственной причине – большая площадь территории. Если переходить на цифры, ценник здесь намного ниже, чем в районах, что находятся в непосредственной близости от Москвы. В настоящий момент основной процент сделок (85%) совершается с землей, что находится не далее чем в 30 км от МКАД. И вместе с тем большая часть земельных участков, что представлены на оптовом рынке недвижимости, сосредоточены как раз таки в отдаленных от столицы районах. Опять же 85% из тех предложений, что сейчас есть на рынке, находятся за 30 км от МКАД.

Подобный спрос не может быть вечен. Рано или поздно близлежащие районы насытятся, вот тогда и начнут активно продаваться земли, что удалены от Москвы. По крайней мере, это мнение большинства экспертов. И не только продаваться активно, но, значит, и расти в цене.

Еще не маловажный фактор роста, по моему мнению, это предстоящие выборы. Любые из выборов, будь-то президентские или парламентские, в прямом смысле этого слова, отражаются на рынке недвижимости как долгосрочном инструменте инвестирования. В предвыборный год происходит одна и та же картина: повышенная активность на рынке недвижимости. В принципе, это можно объяснить тем, что инвесторы не знают того, чем обернутся выборы, какие чиновничьи бизнес-кластеры получат кусок от общественного пирога страны.

Исход предстоящих главных выборов практически предопределен — кто-то из дуумвиров останется. Поэтому намного проще вложиться, пусть даже и крупной суммой денег при известном уже высшем руководстве и потом занять наблюдательную позицию и следить за финансовыми и другими рынками. Именно с целью снижения рисков и предпринимаются инвесторами те или иные шаги. Рассматривая многолетнюю практику/статистику, делаешь вывод, что в этот период стабильно начинает преобладать какой-либо резкий тренд — недвижимость либо активно покупается, либо продается. Сегодня понятно, что политических потрясений не будет и повышательный тренд на лицо.

И это несмотря на то, что в последнее время очень часто верхи говорят о конфискации земель за использование их не по назначению или про большие штрафы, однако на оптовом рынке недвижимости паники по этой причине не наблюдается.

Первое, что приходит на ум как вполне логичное объяснение спокойствия участников рынка, - размытость законодательства по этому вопросу: нигде пока еще не прописаны процедуры изъятия неиспользуемых земель; каждый крупный землевладелец имеет устойчивые связи с местными чиновниками, включая региональных, потому как без него на сельских территориях многие вопросы власти решить пока не могут.

К тому же всегда существуют обходные пути этого закона. Так, например, к окончанию срока, определенного законом, после которого наступает факт неиспользования или нецелевого использования земли, можно просто создать новое юридическое лицо, которое оформит на себя этот участок. И все - властям придется снова ждать отведенные законом 3 года, чтобы только поднять вопрос об изъятии. А можно просто сказать, что земля проходит период восстановления после интенсифицированного сельхоз-процесса, стоит под «паром», или же «зачернить» ее, т. е. распахать, но не сеять.

В любом случае в отечественном бизнесе проблемы решаются только тогда, когда они есть и уже наболели. Но...

P.S. Дежавю! Не оптимистическое резюме, т. е., прямо скажем, пессимистическое.

И вот, закончив это во многом техническое исследование, у меня вдруг возникло чувство дежавю.

Эфир каждый день говорит о проблемах мировой экономики: конечный спрос домохозяйств сжимается как в России, так и за рубежом; проблемы еврозоны; долговые кризисы государств, массовые протесты населения; рейтинговые агентства с ума сошли и собираются уже понижать рейтинг даже США, главного двигателя мировой экономики; волатильность (неустойчивость) на биржах не поддается разумному объяснению, кроме как резким падением доверия инвесторов и к фондовым инструментам, и к самой модели роста мировой экономики, существовавшей до кризиса.

А у нас картина маслом: доверие к весьма сложному и «скандальному» в прошлом земельному рынку, каковым является оптовый рынок сельскохозяйственных земель, у крупных инвесторов и игроков вдруг начало расти! Как будто индекс, аналогичный PMI (деловой уверенности), как я упоминал выше, если бы его рассчитывали среди крупных землевладельцев, вырос!

Но уверенность это субъективное чувство! И PMI, принадлежащий к индексам делового оптимизма, их еще называют диффузионные индексы, суть отражения психологического состояния игроков рынка, т. е. иррационального в человеке, но не как реальности, которую мозг человека оценивает также субъективно.

Такое у нас уже было в 2008 году, когда в штатах вовсю бушевал ипотечный кризис, мировые фондовые рынки падали, нефть достигла запредельного уровня в $145 за баррель, а в России была «тихая гавань»: биржевые индексы росли, недвижимость тоже, рубль укреплялся. И все были уверены, что пронесет, пока... пока не наступил сентябрь...

Но есть еще и рациональное объяснение происходящему: в предвыборный период в стране запущено множество государственных программ с невероятными, иногда, просто-таки немыслимыми бюджетами и размытостью целей — от Олимпиады 2014, ЧМ мира по футболу, Новой Москвы до Штоккмана, Северного и Южного потоков.

Понятно, что только крупный капитал может потянуть такие проекты, возможно, и он является их бенефициаром, а значит, и у него по мере начала реализации их стали появляться избыточные средства.

Этот навес из свободных средств во многом не возвращается в реальную экономику, не способствует повышению конечного спроса населения, но начинает давить на рынок в каком-либо узком секторе! А палитра инвестиционных и спекулятивных инструментов в стране после кризиса весьма скудна. Имеется в виду - консервативных инструментов, устраивающих консервативный менталитет крупных собственников, которые не могут быть революционерами по природе своей, и поэтому, в частности, до сих пор сопротивляются попыткам наших лидеров привлечь их к модернизации и инновациям в стране.

Поэтому обращение крупного капитала к земле как ранее проверенному инвестиционному инструменту после «убедительного» полуторагодичного роста других рынков недвижимости вполне объяснимо и дополняет ту картину состояния оптового рынка земельных участков Подмосковья, которую я представил выше.

И другого прогноза нет пока у меня, кроме как что этот рынок будет продолжать расти до того момента, пока у государства будут средства продолжать финансирование крупнейших государственных программ, которые выступают фактически наркотиком для этого сегмента рынка недвижимости, заставляющего забывать уроки прошлого. Естественно, эта тенденция проявляется в рамках существующей модели экономики России.

Таким образом, вопрос, который мне могут задать пользователи портала, о вероятностной оценке продолжительности повышательного тренда на оптовом рынке земли, остается риторическим в рамках узкого анализа лишь самого рынка и требует другого подхода - макроэкономического анализа мировых и российских рынков, который я попытаюсь вам представить в следующих материалах.

Источник:  http://www.zem.ru/