Поселки по интересам: у воды для яхтсменов и для гольфистов

14.03.2014

Если коттеджный поселок расположен у большой воды, то рано поздно в ней заведется (если еще не завелась) рыба, поскольку среди девелоперов и застройщиков больше мужчин, чем женщин, а основные хобби сильной половины, как известно, — футбол и рыбалка. Неслучайно так называемых тематических поселков (со спортивной и прочей составляющей) на рынке загородной недвижимости сегодня появилось предостаточно. Вопрос лишь в том, насколько прибыльны подобные затеи для их создателей.

Есть два сценария появления тематических, или клубных коттеджных поселков, считает директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов: когда месторасположение диктует концепцию и идеологию объекта (глупо строить поселок рядом с водой и не использовать этот фактор) и когда застройщик или инвестор, будучи сам любителем того или иного вида спорта и развлечения, стремится собрать вокруг себя команду единомышленников, выступая идейным вдохновителем проекта.

На сегодняшний день сформировались три остромодные темы для хобби-хаусов: вода, гольф и горные лыжи. Самыми популярными и востребованными являются коттеджные поселки у большой воды с яхт-клубами, с которых, собственно, и началось развитие тематических поселков. Их концепция изначально была завязана на соседстве с водохранилищами и великолепным природным ландшафтом. Парусный спорт, марины и эллинги являются их неотъемлемой и вполне закономерной частью.

«Однако это совсем не означает, что такие поселки должны обязательно именовать себя яхт-клубами. Чаще всего они позиционируются просто как поселки у большой воды, тем самым ориентируясь на более широкую аудиторию потенциальных покупателей, для которых летний семейный выезд на выходные к реке (озеру, водохранилищу) может и не быть связан с яхтами. Арендуют места на причале и обслуживание лишь те, кому это необходимо», — говорит И. Менжунов.

Первые клубные коттеджные поселки вышли на московский рынок недвижимости в середине 90-х. Однако продажи в них шли закрыто. Это были проекты со строгим фейс-контролем, поскольку камерность и однородность социального окружения составляли их главные преимущества. Они строились не более чем на 30–40 домовладений. Жителей этих поселков объединяли, как правило, совместный бизнес, общие интересы или хобби. Но, как гласит латинская мудрость: «Ничего не возникает из ничего».

К СВЕДЕНИЮ

Если обратиться к историческому прошлому нашей страны, то можно увидеть массу примеров тематических поселков. В конце 30-х гг. товарищ Сталин ввел, наверное, первое деление по тематике загородных поселков. Например, писательские дачи, поселки деятелей театра и кино, дачи партийных работников, академиков, государственной и военной элиты. Теперь это так называемые стародачные места. Людей, поселившихся здесь, объединяли общее дело и сама атмосфера, которой жил этот социум.

«Например, на Икшинском водохранилище есть поселок Летчик-Испытатель. По легенде, отец всех времен и народов, для того чтобы поощрить отличившихся пилотов, предложил им выбрать место в Подмосковье, где они хотели бы построить свои дачи, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ». — Идея была воспринята позитивно, и многие летчики в дальнейшем построили там свои дома».

Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate, в качестве примера приводит литературные поселки Переделкино и Советский Писатель, принадлежавшие Союзу писателей. В Серебряном Бору находились дачи политической элиты и иностранных дипломатов, на Мосфильмовской улице — генеральские дома.

К тематическим проектам советской эпохи можно отнести «Сокол — поселок Художников», построенный в 1920-х гг. и воплощавший концепцию «город-сад». Сегодня поселок, расположенный на севере Москвы, находится под охраной государства. Вынужденные соседи в таких поселках часто были по жизни заклятыми врагами, отмечает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

В те времена созданием единого социума занималось государство. Сегодня эстафету приняли девелоперы, которые реализуют эту задачу по принципу «примерно одинаковое количество денег». На этом фоне создание клубных тематических поселков является важным шагом на пути снижения напряженности среди жителей.

На сегодня на рынке представлено значительное число объектов недвижимости для увлеченных людей. Это могут быть клубные поселки для любителей охоты и рыбалки, активного отдыха и т.п. Однако самой распространенной остается спортивная составляющая. Ведь, для того чтобы сделать проживание за городом максимально комфортным, большинство девелоперов строит на территории поселка клубного типа или в непосредственной близости от него различные объекты физкультурно-оздоровительной направленности. В наиболее продвинутых проектах это полноценные комплексы.

Вход только для избранных?

«По нашим данным, почти каждый второй застройщик планирует элементарную спортивную инфраструктуру (игровую площадку), а 40% девелоперов готовы открыть фитнес-клуб, — говорит А. Коротких. — Можно ли после этого считать их хобби-проектами — большой вопрос». Поселки по интересам — это скорее бизнес-сегмент и выше, так как концепция предполагает дополнительные вложения в инфраструктуру и подразумевает некий налет избранности, уверен эксперт.

Впрочем, поселки высшего ценового сегмента всегда отличались количеством и разнообразием инфраструктурных объектов. В некоторых тематических клубных поселках архитектурная концепция прослеживается даже у домовладений, кроме того, не исключается специфический ландшафтный дизайн. В других общественные территории украшают скульптуры, характерные для общей стилистики.
В качестве косвенного доказательства И. Менжунов приводит порядок цен в подобных КП. Разброс широкий: например, стоимость домовладений в поселках де-люкс с гольф-полями колеблется от 20 млн до 1 млрд руб. и выше. Немногочисленный бизнес-класс представлен проектами, расположенными рядом с горнолыжными курортами (например, Яхрома). Средняя стоимость домов здесь составляет 12–15 млн руб.

Тогда что такое клубные поселки? Эксперты считают, что это другой формат. Подобные проекты обычно возникают на небольших земельных участках, и с каким-то конкретным хобби они не связаны, уточняет И. Менжунов. Под клубным домом подразумевается комплекс в городе, будущие жители которого проходят предварительный «фейс-контроль» — они должны относиться к одному социальному классу и иметь общие интересы. «Насколько мне известно, на загородном рынке также существует или, по крайней мере, существовала подобная практика. Понятно, что в данном случае речь идет только об элитном сегменте», — добавляет А. Коротких.

И хочется, и колется...

Сегмент коттеджных поселков клубного типа можно охарактеризовать как весьма рискованный. Успешным хобби-хаус может быть только в том случае, если это камерный проект, рассчитанный на узкий сегмент покупателей. 12–15 млн руб. составляет средняя стоимость домов бизнес-класса в поселках по интересам, расположенных рядом с горнолыжными курортами.

Между тем некоторые эксперты загородного рынка считают, что поселок по интересам — это не более чем маркетинговый ход, и разница в цене на объекты одного сегмента в зависимости от принадлежности к хобби-хаусам надуманная.

«Цена предложения и размер ежемесячных эксплуатационных платежей в поселке зависит от инфраструктурного наполнения комплекса и его расположения. Большинство тематических поселков на самом деле мало чем отличается от стандартных, — говорит Д. Таганов, — поэтому стоимость домовладения и размер платежей схожи. Это удачный маркетинговый ход, позволяющий привлечь внимание со стороны покупателей, однако не все в конечном итоге готовы приобрести недвижимость в таких проектах».

«В настоящее время для успешного продвижения нового поселка девелоперу недостаточно просто в срок и качественно (в соответствии с заявленными планами) построить дома и проложить коммуникации, такой поселок может затеряться в общей массе. Для того чтобы проект выделялся среди конкурентов, необходима «визитная карточка», так называемая изюминка, поэтому кто-то позиционирует поселок как рай для охотников или рыбаков, кто-то — для наездников, а кто-то — для любителей яхтинга», — говорит И. Менжунов. Однако цена вопроса зависит не от маркетинговых уловок, считает эксперт.

Наличие в самом коттеджном поселке либо по соседству с ним гольф-, яхт-клуба, горнолыжных трасс и других мест, собирающих людей по интересам, повышает цены на загородную недвижимость в среднем на 10–20%, так как это предполагает дополнительные затраты для застройщика как на строительство дополнительных объектов, так и на их последующее обслуживание. Кроме того, девелопер ожидает, что если его продукт отличается от конкурентов, то он может претендовать и на большую финансовую компенсацию.

Увеличение стоимости домов в поселке с яхт-клубом легко объяснимо. Во-первых, яхтинг — удовольствие само по себе дорогое, поэтому планировать яхт-клуб в поселке для среднего класса нерентабельно. Во-вторых, коттеджные поселки у большой воды традиционно пользуются более высоким спросом, чем другие предложения. Сейчас стоимость домов с выходом к береговой линии может в несколько раз превышать средний уровень цен по рынку. Это обусловлено сильными конкурентными преимуществами этих поселков. Помимо водоема они могут похвастаться собственным пляжем, причалом и внутренней инфраструктурой. Неудивительно, что такие предложения интересны любителям не только яхтинга, но и просто отдыха у воды, семьям с детьми.

Если рассмотреть другой пример тематических поселков с гольф-клубами, то здесь завышенная цена тоже объяснима. Строительство полноценного гольф-поля на 18 лунок обойдется в 2–3 млн евро, и это цена только самого поля. Расходы на сооружение остальных объектов, таких как здание клуба, тренировочного поля, тропинок, дорожек, мостов и прочего, встанут застройщику в такую же сумму. Поле на девять лунок не намного дешевле. Минимальный его размер составляет 30 га, а на 18 лунок — 60. Легко представить, что рыночная цена коттеджа в таком поселке будет сильно завышена (цена дома может быть даже выше стоимости гольф-поля).

И все же поселки по интересам, или так называемые хобби-поселки, — это очень спорный и рискованный формат, считает Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота». Девелоперы, работающие с ним, довольно сильно ограничивают свою потенциальную аудиторию, и для этого нужна большая смелость или мощная личная мотивация. Тем более что кроме охоты, рыбалки, гольфа и яхтинга придумать что-то новое для создания тематического поселка достаточно сложно.

Также стоит отметить, что Подмосковье в целом малопригодно для развития подобного сегмента загородной недвижимости. Для охоты или рыбалки у нас нет ни хороших водоемов, ни обширных диких лесов. «Возможности для занятия гольфом или яхтингом в наших климатических условиях ограничены всего несколькими месяцами в году. Подмосковные проекты не в состоянии конкурировать с зарубежными аналогами, — уверена Татьяна Румянцева. — Люди, которые серьезно увлекаются такими видами спорта, чаще всего приобретают соответствующее жилье за границей, где оно на порядок дешевле».

Таким образом, весь сегмент поселков по интересам можно охарактеризовать как весьма рискованный. Успешным хобби-хаус может быть только в том случае, если это камерный проект, рассчитанный на узкий сегмент покупателей. При этом камерный проект по определению не может быть доступным с ценовой точки зрения широкому кругу потребителей — резюмирует спикер.

Арендуй и властвуй!

Все-таки «вид на воду» — характеристика из категории вечных ценностей. Другой вопрос — будет ли расти число таких поселков? «Количество участков рядом с водными объектами в Подмосковье крайне ограничено. Конечно, среди них еще есть свободные, но и их очень мало. А появление новых проектов с гольф-полями вообще зависит от популярности данного вида спорта. И даже если его востребованность не снизится, домовладения в подобных поселках все равно могут не пользоваться спросом в связи с тем, что в Москве и на близко расположенных территориях в обозримой перспективе планируется создавать новые гольф-поля», — прогнозирует И. Менжунов.

Ниша поселков по интересам — достаточно перспективная, но специфическая. Эта недвижимость рассчитана, как правило, на сезонное или кратковременное проживание. То есть ориентироваться застройщикам следует не столько на конечных покупателей, сколько на будущих арендаторов, настаивает Д. Гусев. В любом случае необходим очень точный расчет и чутье как при выборе места строительства, так и при определении его технико-экономических показателей и создании архитектурных решений. По мнению эксперта, формат «хобби-хаус» имеет достаточно хорошие перспективы. При этом, вероятнее всего, действовать подобные клубные поселки будут по принципу временного пользования. Так, можно быть арендатором горнолыжного поселка зимой, дайвинг-поселка летом, экопоселка осенью и гольф-поселка весной.

Анастасия Простакова
Источник: "Недвижимость и цены"