«Загородка»: маловато будет!

25.11.2013

Что можно купить за 4 миллиона рублей?

Представим, что у нас в кармане 4 миллиона рублей. Откуда? Ну, скажем, заработали или продали свою квартиру в Рязани или Твери. Сумма, конечно, немаленькая, но для недвижимости в Московском регионе не слишком большая. Что можно найти здесь по таким скромным деньгам?

Конечно, покупателям интересна «настоящая» загородная недвижимость – отдельный дом (или на крайний случай таунхаус) с собственным земельным участком. Предложения за 4 млн руб. нельзя назвать шикарными – но кое-что доступно и за эту сумму.

«На самых дорогих направлениях на заявленную сумму ничего купить невозможно, - считает Ирина Аятова («ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ»). – Но даже на Новорижском и Дмитровском шоссе на расстоянии 70 км от МКАД есть редкие предложения по земельным участкам в дачных поселках. Это участки без подряда (УБП) площадью 4-6 соток, при этом за проведение коммуникаций придется платить дополнительно». А на Каширской, Симферопольской, Киевской и Ярославской трассах можно приобрести уже хороший участок в организованном коттеджном поселке комфорт-класса размером 10-12 соток с коммуникациями и без обязательного подряда на расстоянии от 75 км от МКАД.

По мнению экспертов «Метра-Групп», на многих подмосковных направлениях за 4 млн руб. можно найти участки и поближе – на расстоянии 40-60 км. Правда, для этого придется поступиться его размерами: площадь окажется всего 6-10 соток.

На расстоянии от МКАД порядка 100 км можно встретить предложения земельных участков в дачных поселках стоимостью от 10-15 тыс руб. за сотку. Здесь уже есть, где развернуться. Конечно, если речь идет об участках без подряда (УБП), расположенных на первой береговой линии крупного водохранилища (скажем, Рузского или Можайского), цена за сотку будет выше – от 30-60 тыс руб. до 120-150 тыс руб.

Но земля – это, скажем так, еще не готовая недвижимость, а лишь «полуфабрикат»: для возможности жить на ней необходимы еще траты. Какие возможности нам дают 4 млн руб. при приобретении готовых объектов? Вот примеры, которые приводит Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:

- таунхаус площадью 100 кв. м с участком 2 сотки на расстоянии 25 км от МКАД;

- коттедж площадью около 130 кв. м с участком от 4 соток в 38 км от МКАД на северо-западном направлении.

Как видим, все не очень роскошно – особенно площадь участка у коттеджа. Все-таки для полноценной загородной недвижимости имеющейся у нас суммы будет мало.

Не все сразу

Возможность оплатить покупку сразу есть далеко не у всех потребителей. По этой причине большой популярностью пользуются различные варианты, позволяющие оплатить не сразу.

Первое, что здесь приходит на ум, – программы рассрочек, предлагаемые самим застройщиком. При очевидных выгодах (минимум формальностей, минимум переплат) у них есть один серьезный недостаток – короткие сроки. «Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от 3 до 6 месяцев, гораздо реже на срок свыше 6 месяцев», - говорит Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга и рекламы бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость-Москва». От себя заметим, что и под проценты рассрочки немногим длиннее. Так что для тех, кто ожидает крупных денежных поступлений (в финальной стадии продажа собственной квартиры, подходит срок закрытия банковского депозита), рассрочка подойдет, а всем прочим – нет.

Что для них? Правильно, ипотека. Тем более что объекты крупных застройщиков уже аккредитованы банками. Притом что программы банков разнятся в деталях, попробуем примерно подсчитать нечто усредненное. Предположим, что из необходимых 4 млн руб. у потенциального покупателя имеется только 1,5 млн – остальное нужно в долг. «При ипотечном кредите в 2,5 млн руб. по акции Сбербанка «12-12-12» ежемесячная выплата будет составлять 32 830 руб. Кредит от ВТБ на 7 лет обойдется в 43 460 руб. в месяц. В Связьбанке – в 35 700 руб.», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой».

Надо помнить: банки считают, что на выплату кредита заемщик может тратить от одной трети до половины своего месячного дохода. Так что ваша зарплата (плюс прочие документально подтвержденные источники) должны быть в 2-3 раза выше названных цифр. Но есть варианты. Как напоминает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», у некоторых банков есть специальные программы, при которых подтверждать доход вообще не надо – но при этом процентная ставка увеличится лишь на 0,5%.

Отдельная тема – объекты загородного формата: их банки любят меньше. «Ипотечное кредитование загородной недвижимости характеризуется определенными особенностями: такие объекты считаются менее ликвидными, нежели городское жилье, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Реализация такого залога потребует большего времени, поэтому у банков есть дополнительные требования по ипотечному кредитованию объектов загородной недвижимости».

Но есть и хорошая новость – она сводится к тому, что многие застройщики загородных объектов сами проводят их аккредитацию в банках. В этом случае условия, на которых банки выдадут потенциальным покупателям деньги, принципиально не отличаются от тех, что даются на приобретение квартир. «Сегодня аккредитация коттеджных поселков у банков – это уже норма, - считает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры». – Например, в поселке «Александровы пруды» (Калужское ш., 25 км) процентная ставка колеблется от 12,25% до 13,65%, а если на земельный участок еще не получено свидетельство о собственности, то ставка увеличивается на 2,5%».

Одним из вариантов рассрочки платежей за приобретение загородной недвижимости является покупка участка без подряда (УБП). Вначале покупатель вносит платеж за землю, а уже затем строит на ней дом. Таким образом, он как бы растягивает во времени свои денежные затраты. То есть приобретение земельных участков в дачных поселках без обязательного подряда позволяет обойтись без обращения в банковские структуры за ипотечным кредитом.

Конечно, для некоторых сегментов рынка (основная часть Москвы, загородные коттеджи) 4 млн рублей маловато. Но, с другой стороны, это уже та сумма, с которой покупатель не чувствует себя совсем уж бедным родственником. Можно ходить и выбирать, причем среди разных форматов.

Владимир Абгафоров
Источник: Metrinfo