Загородная недвижимость: цены вырастут к маю

06.10.2013

Тенденции, возникшие в загородном сегменте в конце прошлого года, продолжают развиваться: потребительская активность растет, количество сделок увеличивается. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в феврале отмечено серьезное повышение спроса не только на эконом -, но и на бизнес-класс.

Участки без подряда

В течение 2010 года данный формат несколько сдал позиции по сравнению с 2009-м: число таких предложений в структуре загородного рынка экономкласса снизился с 80 до 75%. Однако в сегменте дальних дач УБП по-прежнему не только лидируют, но и приобретаются наиболее активно - в силу невысокой цены и возможности постепенного финансирования строительства. Эксперты согласны, что доля данного сегмента будет сокращаться, как и цены, однако низкая стоимость еще некоторое время останется главным аргументом в пользу подобного выбора. Так, Ю. Севериненко предполагает, что количество УБП продолжит уменьшаться, но в сегменте дальних дач этот формат, скорее всего, сохранится, поскольку существует категория людей, для которых приоритетом при выборе является объем первоначальных вложений. Д. Городов также отмечает отток покупателей: «Идет явное смещение спроса от участков без подряда к участкам с подрядом и с готовыми домами. Даже в поселках не самого нижнего ценового сегмента прошлой зимой основное внимание было направлено на УБП. В декабре-2009 - январе-2010 участки с подрядом были готовы рассматривать менее 20% звонивших. В нынешнем январе все происходило практически с точностью до наоборот: участками без подряда интересовался только каждый четвертый». Кроме того, в начале года был зафиксирован рост интереса к готовым домам - примерно на 50% по отношению в IV кварталу 2010 года (спрос на УСП увеличился на 25-30%).
«Тем, кто прежде всего ищет возможность сэкономить, подойдут УБП - они значительно дешевле, за сумму от 1 млн руб. можно подобрать вполне приличный объект», - уверен О. Репченко. Однако в этом сегменте весьма велик риск нарваться на недобросовестного девелопера, который «забудет» построить обещанные коммуникации, предупреждает эксперт. Да и стройка у соседей может затянуться …

Цены

Рост спроса, снижение предложения и дисбаланс этих показателей сильно влияют на цены - во многих поселках весной ожидается рост. Предпосылки к тому замечены в феврале. По данным компании «ЗемАктив», спрос вполне может оказаться сопоставимым с докризисным, поэтому достаточно уверенно можно прогнозировать в апреле-мае удорожание дальних дач в среднем на 5-7%. По словам В. Яхонтова, около 30% контрагентов уже заявили об увеличении стоимости объектов на 3-5% весной. При этом скидки станут редкостью: по данным специалистов Uniparx Service, доля поселков, где будут действовать дисконтные программы, не превысит 20-30%. «Необходимость в стимулирующих акциях просто отпадает - с началом весны продажи резко пошли вверх», - объясняет коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко.

Вместе с тем участки без подряда дешевеют, констатируют эксперты. По данным ИНКОМ, в декабре 2010 года коррекция составила 13%, к февралю средняя стоимость предложения зафиксирована на уровне 6,5 млн руб. Средняя площадь участков - 10 соток. В 115 км от Москвы по Новорижскому шоссе в настоящее время сотку можно приобрести за 12,5 тыс. руб. По данным экспертов, наиболее дешевые предложения встречаются по Горьковскому направлению - 1,3 млн руб. за объект. Наиболее дорогие варианты, как и раньше, представлены на Рублевке: около 50,7 млн за участок. О снижении цен на УБП говорят и специалисты «Земер»: среднерыночная стоимость сотки достигла минимального показателя за весь период наблюдений (с 2009 года): 260 186 руб. по итогам февраля во всех анализируемых поселках. Коррекция связана с появлением недорогих предложений (как правило, удаленных от МКАД) и параллельно - с вымыванием дорогих ликвидных объектов.

По данным аналитического центра корпорации ИНКОМ, средняя цена загородного объекта с начала года осталась практически неизменной - 14,7 млн руб. Значительный рост коснулся исключительно квартир в загородных многоквартирных домах: в конце зимы их стоимость выросла на 14% и к началу марта составила 10,6 млн руб. Коттеджи демонстрируют стабильность: к началу марта на первичном рынке они стоили 32,8 млн руб. Средняя цена дома экономкатегории - 10,5 млн, бизнес-класса - 22 млн, premium и de luxe - 34,4 и 97 млн. Таунхаусы также почти не подорожали - 14,9 млн руб. По данным InternarkSavills, бизнес-класс с начала года показал коррекцию на 3,2% - до $3,82 тыс. за кв. м в коттеджах и $3,15 тыс. в таунхаусах, средний бюджет составил $3,6 тыс. и $2,845 тыс. соответственно. Ситуация сейчас благоприятна для приобретения загородной недвижимости, добавляет О. Репченко. Цены стабильны, поэтому есть время как следует изучить объекты, и главное - в отличие от городского рынка на загородном есть из чего выбирать, по сравнению с докризисными временами предложение даже увеличилось и стало более разнообразным.

Прогнозы

Эксперты уверены, что загородка будет дорожать. И. Сапунов отмечает, что сроки межевания земли, строительства дорог, заборов, детских и спортивных площадок, а также подведения коммуникаций влияют на темпы роста капитализации поселка. Логично, что все это отражается и на стоимости участков. Там, где перечисленные процессы не затягиваются, земля вырастет в цене на 15-30%. Если же подведение коммуникаций и создание инфраструктуры ведется медленно или не ведется вообще, подорожания ожидать не стоит. Д. Гордов также дает на весну благоприятный прогноз: «Мы ожидаем традиционного сезонного повышения спроса, пик которого приходится на апрель-май».

Специалисты «Земер» говорят, что в первом полугодии наиболее вероятно углубление тренда снижения цен на УБП благодаря смещению спроса и, как следствие, девелоперской активности в сторону поселков с подрядом. В структуре предложения будет расти доля неудачных, проблемных, недоработанных и невостребованных проектов, тогда как успешные будут реализованы полностью и достаточно дорого. Продолжится увеличение количества поселков с подрядом, формирование качественно нового сегмента данного рынка с учетом докризисного, кризисного и посткризисного опыта девелоперов. Кроме этого, эксперты уверены, что в первом полугодии сотрется грань между традиционно престижными и непрестижными направлениями.

 Источник: ИРН - http://www.irn.ru