Загородный рынок недвижимости безопаснее городского

06.10.2013

Мошенничеств меньше, но есть свои проблемы

Первый социологический опрос, который «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» провел после новогодних праздников, был посвящен покупке загородного дома. Вернее тому, знают ли городские жители о рисках, с которыми может быть связано это приобретение. Как показал опрос, люди в курсе основных особенностей подобного рода покупок и хорошо представляют себе последствия небрежных сделок.

Однако уверены: если подойти к сделке со всей серьезностью и соблюдать хорошо известную на рынке недвижимости «технику безопасности», то рисков можно избежать.

Две трети участников исследования (69%) на вопрос «Опасна ли, по их мнению, покупка загородного дома?» ответили отрицательно. Правда, перечислили несколько условий, при которых подобное приобретение не представляет угрозы.

Для этого нужно тщательно проверять документы на дом и землю, заключать грамотные договоры, пользоваться услугами профессиональных и порядочных риелторских агентств и строительных компаний. Респонденты рекомендовали обращаться к специалистам, которые могли бы оценить качество строительства и состояние приобретаемого дома, а также общаться с людьми, которые уже живут в поселке, где хочется купить коттедж или дачу.

Некоторые участники опроса охотно рассказывали, что недавно купили дом за городом и ничего страшного с ними не случилось. Наконец, люди поделились весьма интересным наблюдением – с их точки зрения, рынок загородного жилья менее опасен, чем городской, мошенников здесь гораздо меньше.

Чуть менее трети участников (28%) считают сделку на загородном рынке довольно опасным предприятием. Обосновывая свое мнение, они назвали главные риски, которые угрожают покупателю:

  • ошибки в правоустанавливающих документах;
  • статус земельного участка не позволяет строить жилой дом;
  • придется самим проводить коммуникации;
  • дом построен с нарушениями технологий.

Однако на деле сталкиваться с неприятными последствиями загородных сделок пришлось немногим – всего 4% от общего числа участников опроса. Хотя конечно, за этими цифрами стоят живые люди, которые вызывают сочувствие. По их словам, причиной неудач стали неправильно оформленные документы. Кроме того, была рассказана история о том, как участок земли с жилым домом попал под маршрут федеральной трассы. Хозяевам была предложена компенсация (однокомнатная квартира в одном из подмосковных городов), но по их разумению она оказалась неравноценной.

По мнению экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», москвичи вполне адекватно оценивают риски загородного рынка и правильно представляют себе, как их можно избежать. Довольно верно замечено, что откровенные «профессиональные» мошенники, специализирующиеся, скажем, на обмане социально незащищенных, одиноких собственников жилья, промышляют именно на рынке городских квартир. В городе у них просто больше возможностей – легче найти жертву и можно быстро, несколько раз перепродать «нехорошую» квартиру. С дачей такой фокус провернуть гораздо сложнее – покупателей меньше, да и овчинка может не стоить выделки.

К тому же потеря загородного дома, если такое и случилось, не рассматривается народом как трагедия всей жизни, все-таки это второе жилье, менее ценное, чем городская квартира. Так что понятно, почему люди уверены в том, что загородный рынок более безопасен.

Правда, он имеет свои особенности, на которые москвичи справедливо указали, в частности – на возможные проблемы с земельными участками. Увы, жизнь подтверждает опасения людей: ушедший год приносил нам весьма неприятные новости с загородного рынка, хотя их было и немного. Снос многоквартирного дома в подмосковном поселке Вешки («Снос дома в Вешках: кто следующий? Риски покупки квартиры в «незаконном» доме – что нужно знать покупателю»), «арест» домов в коттеджном поселке «Серебряная подкова» («В Подмосковье арестовали поселок, 300 человек могут лишиться жилья»), история с заложенной землей в строящемся поселке «Барвиха-Вилладж» («Для достройки Барвиха-Вилладж нужно 1,2 млрд руб. и 1,5 года»). Эти сюжеты связаны с запутанным статусом земельных участков и несовершенством российского земельного законодательства. К тому же они показывают, что и компании, которые совершенно не собирались обманывать клиентов, могут оказаться в весьма незавидном положении. О том, как власти Московской области собираются наводить порядок на земельном рынке, www.irn.ru рассказывал в статье «Земля в Подмосковье: коррупционное непаханое поле».

Другой острый момент, на который также обратили внимание участники опроса, – возможные проблемы с коммуникациями, которые ждут дачников, приобретавших участки без подряда. Это сегодня один из самых популярных форматов на загородном рынке. Эксперты IRN.RU не один год занимаются исследованием данного сегмента и много раз отмечали, что его «расцвет» произошел вслед за кризисом 2008 года. (См. статью «Участок в поселке с инфраструктурой: где купить и сколько стоит».)

Когда на загородном рынке резко упал спрос, лендлорды начали распродавать земли, поняв, что сделать «большой бизнес» не получится, да и застройщики, планировавшие до кризиса строить дорогие коттеджные поселки, отказались от этих проектов и предпочитали продавать земли «в нарезку». До кризиса земельные участки скупали и компании, далекие от рынка недвижимости, но надеявшиеся освоить девелоперское дело, поскольку оно на тот момент сулило большие барыши. Кризис тоже поставил крест на этих планах. Поэтому неудивительно, что на земельном рынке появились продавцы, которые просто избавлялись от ставшей им в тягость земли. Многие из них вообще не собирались обеспечивать участки коммуникациями, отделываясь обещаниями и заманивая покупателей низкими ценами.

Сегодня ажиотажного спроса на участки без подряда уже нет, интерес к ним поутих. Но данный формат продолжает привлекать доступными ценами, возможностью растянуть по времени траты: сначала купить землю, потом построить дом, причем ориентируясь на собственный вкус, а не на проект от застройщика. Так что покупать участки без подряда, конечно, можно, но лучше всего – уже оснащенные коммуникациями. А если коммуникаций еще в поселке нет, тогда необходим грамотный договор с девелопером, где будут четко прописаны его обязательства.

О проведенном социологическом опросе вы можете также прочитать в статье «Народное мнение: покупать загородный дом безопасно».

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.

Читать полностью: http://www.irn.ru/news/70490.html

Скорее всего, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности. С 14 сентября 2012 г. ставка рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России были повышены на 0,25 процентного пункта. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий».

Конечно, нельзя исключать, что под влиянием политической необходимости государство спонсирует кратковременное снижение ставок, как это уже бывало, например, перед выборами. Однако искусственно сдерживать фундаментальные экономические тенденции в течение продолжительного времени невозможно. Хотя бы потому, что казна не бездонна. (См. «Объемы ипотеки могут вырасти благодаря политике и вопреки экономике».)

Столичные власти размораживают девелоперскую активность

Низкие объемы строительства в Москве традиционно считаются фактором, способствующим росту цен на недвижимость. Однако, как неоднократно указывал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», снижение объемов ввода коммерческого жилья в Москве рынок отыграл еще в 2005 - 2006 гг., когда цены на квартиры взлетели с $2000 до $4000 за метр, а экономкласс вообще оказался вытесненным за МКАД.

Примерно с середины 2000-х на рынок ежегодно попадает не более 1,5 - 2 млн кв. м жилья - даже в предкризисные годы, когда, согласно статистике, в Москве строили по 5 млн кв. м. Дело в том, что большая часть этой недвижимости возводилась в рамках городских жилищных программ и к формированию рыночных цен не имела никакого отношения, как объясняется в статье «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?».

Кризис, проевший изрядную дыру в городской казне, и последующая переориентация московской мэрии с жилищного строительства на решение транспортных проблем привела к кардинальному изменению пропорций ввода коммерческого и социального жилья. По данным департамента экономической политики Москвы, за 10 месяцев 2012 г. в столице было сдано 1 195 800 кв. м жилой площади, из которых лишь 167 500 кв. м - за счет средств городского бюджета.

Конечно, из-за ревизии инвестконтрактов и ограничений на строительство в городе, введенных администрацией Сергея Собянина, серьезно пострадал и коммерческий сектор. Однако проект новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для Центрального административного округа, дает основание полагать, что столичные власти смирились с необходимостью строительства, в том числе в центре. Например, застройку Тверского района новые ПЗЗ позволяют «уплотнить» на 26,5%. При бывшем мэре Юрии Лужкове этот показатель предполагалось увеличить на 27,94%.

Изменение градостроительной политики в Москве позволяет надеяться на увеличение предложения новостроек уже в ближайшем будущем. Восстановление докризисных объемов строительства вряд ли возможно, однако их стабилизация на уровне 2 млн кв. м в год и даже рост до 2,5 – 3 млн кв. м в пределах старой Москвы в среднесрочной перспективе вполне вероятен. То есть, возможно, через несколько лет в столице на продажу будет строиться примерно столько же, сколько до кризиса.

Прогноз рынка недвижимости на 2013 год и далее

В настоящее время рынок недвижимости Москвы и России находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны тянуть стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, по мнению аналитического центра IRN.RU, «вес» этих противоборствующих факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько необходимо для затыкания очередной дыры.

А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет примерно $4000 - 6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет – «плавают» в указанном диапазоне. Подробнее об этом говорится в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году». А если рассматривать цены на квартиры в Подмосковье или в другом регионе России или цены в других сегментах рынка недвижимости, то диапазон там будет свой, и динамика за последние годы будет иметь свои особенности, однако общая суть сильно отличаться не будет.

Эти обстоятельства и приводят к общему виденью прогноза цен на недвижимость в Москве, Подмосковье и России в целом на 2013 год и далее, пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике. Существенно снизиться цены не могут по причине инфляции, которая в ближайшие годы, скорее всего, будет только нарастать. Сильно вырасти они также не могут по причине всего накопившегося макроэкономического негатива. Поэтому, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки Москвы и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества. А вот стоимость квазиэлитных домов, сталинок, пятиэтажек и прочих переоцененных объектов с недостатками будет стоять на месте или даже падать. Но не явно – а за счет скидок, торга и т.п., так как открыто снижать цены на что-либо у нас не принято. То же самое касается и сегментов с высокой конкуренцией и избытком предложения. Это, к примеру, загородная недвижимость Подмосковья и новостройки Подмосковья, расположенные на перегруженных магистралях с неразвитой инфраструктурой, достаточно далеко от Москвы. Или же земельные участки без коммуникаций и инфраструктуры, дальние дачи и т.д.

A propos о второй волне кризиса…

Рост цен на энергоносители, товары первой необходимости, а также повышение налогового бремени и, как результат, падение доходов населения и уровня платежеспособного спроса имеет и еще одно крайне неприятное последствие. А именно - снижение рентабельности бизнеса, причем не только в сфере недвижимости, а почти во всех сферах экономики.

Кризис 2008 г. убрал с рынка наиболее рисковых игроков, успевших набрать самые большие кредиты и влезть в самые сомнительные проекты. Однако осталось немало компаний, которые, не имея большой задолженности, сумели пережить 2008 год, но тем не менее продолжают чахнуть из-за того, что доходы у них растут значительно медленнее расходов или не растут вообще. То же самое можно сказать не только о компаниях, но и о людях – нередко хорошие специалисты не могут найти работу на «прежние деньги», или зарплата не растет, а вот жизнь с каждым годом становится все дороже. В результате вилка между доходами и расходами сужается, не позволяя как отдельным людям, так и многим компаниям и предпринимателям жить так, как они привыкли или как они считают для себя достойным.

По мнению аналитиков IRN.RU, именно этим обстоятельством и объясняются страхи по поводу надвигающейся второй волны кризиса, столь характерные для 2012 года. Примечательно, что при нынешней монетарной политике властей всех стран мало кто из представителей бизнес-сообщества верит в возможность существенного падения цен на нефть до уровня 2008 г. или ниже, как и в многократное падение цен на качественную недвижимость. Тем не менее порой даже на подсознательном уровне у многих людей присутствует ощущение, что «что-то не так» и вот-вот должна разразиться вторая волна кризиса…

Действительно, к масштабным экономическим проблемам может привести не только падение цен на нефть до $40 за баррель… Массовое банкротство компаний, не сумевших приспособиться к работе в условиях посткризисного сжатия рынка и необходимости экономить, всплеск безработицы и т.п. также не сулят экономике ничего хорошего. Решить эту проблему новыми денежными вливаниями невозможно – нужно менять саму структуру построения экономики и ведения бизнеса, научиться зарабатывать на оборотах, а не на росте цен, идти по пути повышения эффективности труда и качества продукта, проявлять гибкость и т.д. и т.п. Но многие ли компании, а также отдельные люди, готовы к подобной реструктуризации?

Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/34276.html