Земельные отношения. Что нам ждать от октября?

06.10.2013

24 октября 2008 г. вступает в силу ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В ЧАСТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ" (за исключением отдельных положений). В чем же состоит это совершенствование? - одно из них: детальная регламентация института земельного участка.
Что необходимо знать владельцам земельного участка?

Сначала о том, как законодатель видит то, как образуется земельный участок. Образование земельного участка возможно как путем раздела, объединения, перераспределения земельного участка, так и в результате выдела из земельного участка, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Что необходимо для образования земельного участка?

Во- первых, образование земельного участка допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельного участка, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Во- вторых, образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании участков, за исключением выдела участков в счет доли в праве общей собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В- третьих, образование земельного участка может быть осуществлено и на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей участка, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

И наконец, в- четвёртых, образование земельного участка из участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Далее, остановимся подробнее на каждом из оснований образования земельного участка. Сначала поговорим о разделе:
В результате раздела земельного участка образуются несколько участков, а участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Если участок находится в общей собственности, то при его разделе участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Немного сложнее осуществляется раздел участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан: такой раздел осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение участков в данном некоммерческом объединении документом. При этом могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (так называемый измененный участок).

А раздел участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Далее, несколько слов о выделе участков. Выдел участков осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе образуются один или несколько участков. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный участок).

При выделе у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Не менее интересно рассмотреть и такое основание как объединение земельных участков. При объединении смежных участков образуется один участок, и существование таких смежных участков прекращается. При объединении у собственника возникает право собственности на образуемый участок. При объединении участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые участки.

Внимание, не допускается объединение участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Допускается объединение участка, обремененного залогом, с участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

И, наконец, перераспределение участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, и существование прежних смежных участков прекращается. При перераспределении участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании участков.

Если же земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, то между их собственниками и (или) между собственниками участков - физическими или юридическими лицами перераспределение не допускается, за исключением случаев:

1) перераспределения таких участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

2) образования участков для размещения объектов капитального строительства.

Особо хотелось бы обратить Ваше внимание на те требования, которые предъявляются к образуемым и измененным земельным участкам:
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел участков, если сохраняемые в отношении образуемых участках обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Земельным Кодексом, другими федеральными законами.

Землевладельцы и землепользователи, арендаторы и залогодержатели, помните, что:

  • у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые участки (принятие решений о предоставлении образуемых и измененных участков не требуется).
  • в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды участка или безвозмездного срочного пользования ими.
  • сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются участки, сохраняются в отношении образуемых участков в прежних границах.

при перепечатке материалов ссылка на greenga.ru