Земельные участки без подряда – быть или не быть?

13.01.2014

В Подмосковье активно развивается сегмент загородной недвижимости эконом-класса, который сформировался в посткризисные годы. Если в тяжелые времена он был представлен в основном участками без подряда, то сейчас здесь прочно обосновались и участки с обязательным подрядом на строительство, и готовые домостроения. Это без преувеличения заметный шаг вперед.

5–7 домовладений в месяц — такую динамику продаж участков с подрядом в сегменте эконом руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек называет сегодня вполне нормальной. Еще в 2009 г. земельные участки без подряда занимали 56% загородного рынка в сегменте эконом. Сейчас их количество сократилось более чем в два раза — до 25%. Изменения кардинальные, считает директор по развитию компании «БЕСТ-Новострой» Армен Маркосян. Но это вовсе не значит, что в продажу вышло множество проектов с готовыми домами или подрядом. Когда спрос на участки в чистом поле пошел вниз, девелоперы поняли, что пришло время менять концепцию проектов.

В первую очередь, это связано с тем, что многие покупатели уже не желают самостоятельно заниматься строительством, а во вторую — предпочитают поселки с единым архитектурным стилем и более или менее однородной социальной средой. А это в принципе невозможно реализовать в проектах, где продаются участки без обязательного строительного подряда, отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. И, наконец, маржинальность новых проектов выше, если земли предлагаются с застройкой, подводит итог руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Отказ от продажи участков без подряда — особенно заметный тренд в элитном и бизнес-сегментах, однако и в эконом-классе спрос переориентируется на готовый продукт, рассказывает генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Дмитрий Ковальчук.

Стоит подчеркнуть, что разговоры о скорой смерти предложения без подряда, особенно в демократичном сегменте, не просто преждевременны, а, скорее всего, утопичны. Всегда найдутся желающие купить землю по 10 тыс. руб./сотка, даже если не очень понимают, что с ней делать дальше. С ростом конкуренции спрос на земельные участки без подряда будет снижаться за счет уменьшения интереса к проектам, представляющим собой нарезку земли без коммуникаций. Такие поселки будут проигрывать в борьбе за покупателя, но те коттеджные поселки, где предусмотрены электричество, газ, вода и дороги, едва ли потеряют своих клиентов, прогнозирует директор департамента управления активами Группы ПСН Татьяна Тикова.

Если представить эту картину в цифрах, то получается, что с 2012 г. частота покупки уже готового домовладения эконом-класса увеличилась на 10–15%, считает руководитель департамента жилищного строительства компании «Гео Девелопмент» Марина Денискина. А спрос на участки без подряда по сравнению с прошлым годом сократился почти на 50%, приводит свои данные заместитель генерального директора ООО «Столичная земля» Михаил Строилов.  В целом по итогам сезона можно смело говорить о том, что сделки в сегменте эконом и суперэконом превалировали на загородном рынке и составили более 60%.

Где эта улица, где этот дом?

Сейчас в Московской области около 150 поселков эконом-класса, в которых предлагаются готовые дома или участки с подрядом под строительство коттеджей, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его данным, только полностью готовых объектов в продаже — 1280. Если говорить об участках с подрядом, то, по оценке Т. Тиковой, речь идет о 3,5–4 тыс. домовладений.

Что касается расположения, то в принципе подобное предложение есть практически везде (за небольшим исключением). Другое дело, что на некоторых направлениях бюджетные варианты превалируют, а на других представлены в числе прочих, подчеркивает учредитель компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

По оценке И. Менжунова, большинство поселков эконом-класса с готовыми домами и участками с подрядом расположено на Симферопольском, Новокаширском (М4 «Дон»), Каширском, Киевском и Калужском шоссе — примерно 100 объектов. Лидером среди них является Симферопольское шоссе, где реализуется порядка 40 таких поселков. Тройка лидеров среди КП с готовыми домами (подряд не учитывался) по версии «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» выглядит следующим образом: Симферопольское (24 поселка), Новорижское (21), Дмитровское шоссе (13).

Почему именно они? По мнению И. Менжунова, основная часть покупателей с ограниченным бюджетом проживает в южном секторе Москвы. А Симферопольское лидирует еще и потому, что считается скоростным и бессветофорным. Здесь достаточное количество свободных площадок под застройку, приемлемые цены для девелоперов, и вполне естественно, это направление демонстрирует хорошую динамику развития проектов, поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.

Логично, что при этом самые экономные направления не являются ценовыми лидерами. Средний бюджет покупки на Симферопольском шоссе составляет 6,2 млн, на Новокаширском — 7,2 млн, на Каширском — 7,5 млн руб., говорит И. Менжунов. По мнению заместителя генерального директора Vesco Consulting Татьяны Алексеевой, наиболее высокие цены характерны для Ленинградского (11,4 млн руб.) и Щелковского (10,2 млн руб.) шоссе, что объясняется крайне ограниченным предложением этого сегмента (во втором случае) и высокой стадией готовности расположенных здесь поселков (в первом).

Вдоль трассы М4 «Дон» найти недорогой объект можно всего в 20 км от МКАД, рассказал А. Муравьев. Это будет участок с подрядом по цене примерно от 4,5 млн руб. (стоимость отдельно земли 1–1,3 млн руб.). По Киевскому шоссе такие предложения встречаются на удалении 35 км от МКАД.

В целом средний уровень цен в поселках эконом-класса формата «готовые дома/с подрядом» составляет около 5,2 млн руб., подсчитали в группе ПСН. Эксперты напоминают, что стоимость предложения зависит от многих факторов: удаления, престижности направления, размера дома и участка, а также строительной технологии будущего коттеджа. Наиболее высокий ценник представлен в концептуальных поселках, в которых предлагаются дома из высококачественных материалов.

Как отметил М. Строилов, наибольшим спросом пользуются готовые дома площадью от 70 до 180 кв. м с участками от 6 до 12 соток стоимостью от 6 до 10 млн руб. Домовладения в более высоком ценовом диапазоне рынком сейчас практически не востребованы.

Будущее - за транспортом и инфраструктурой

Есть в сегменте и недооцененные по тем или иным причинам, но перспективные направления. По мнению И. Менжунова, к таковым относится Ярославское шоссе. Здесь расположено множество красивых мест с великолепной природой. Однако транспортная доступность пока оставляет желать лучшего, поэтому шоссе и недооценено. А ведь в перспективе у него есть все шансы выйти в лидеры. Самое весомое преимущество Ярославского шоссе — хорошая экология и обилие рек и озер. Если брать только водные ресурсы, то по этому показателю оно занимает второе место после Дмитровского, но дешевле, а значит, интереснее с точки зрения экономсегмента.

Недооцененным сегодня считается Новорязанское направление, но уже в скором времени оно также получит шанс повысить свою привлекательность за счет реконструкции трассы и открытия дублеров, считают специалисты компании Vesco Consulting. По Новорязанскому шоссе в 2014 г. откроется станция метро «Котельники». Помимо этого плюсом является пойма Москвы-реки. Здесь много лесов и парков. К минусам можно отнести соседство с аэропортом Быково и наличие большого числа промышленных предприятий и крупных населенных пунктов, что негативно сказывается на экологии, поэтому лидером направление вряд ли станет.

М. Строилов считает недооцененным и Калужское шоссе — здесь можно найти предложения готовых домовладений по такой же цене, как и на востоке Подмосковья. Тем не менее направление считается одним из наиболее перспективных, поскольку трасса оказалась, по сути, внутригородской магистралью Новой Москвы. С одной стороны, присоединенные земли активно развиваются: сейчас здесь предлагается порядка 80 проектов в сегменте эконом. Но спрос пока небольшой: у покупателя сложилось мнение, что, если Новая Москва, значит, цены здесь завышены, да и общего понимания по развитию территории пока нет. Впрочем, через пару лет спрос действительно будет высоким, прогнозирует М. Денискина. А В. Яхонтов уверен, что Новая Москва будет развиваться куда более интенсивно, нежели соседние территории просто в силу вкладываемых средств и хорошего административного ресурса.

Список может быть расширен усилением позиций северных направлений Московской области (Ленинградское и Дмитровское), в основном в категории «дальние дачи», считает Т. Тикова. Оба шоссе активно реконструируются, и точки роста в ближайшие три года будут сконцентрированы именно там. С тем, что однозначно упрочат свои позиции направления, где запланирована (или идет) реконструкция, согласен и Д. Ковальчук.

Словом, смена лидеров среди загородных направлений вполне возможна. Это нормальное явление, считает В. Яхонтов. Сейчас интересны те, которые имеют хорошую транспортную доступность. Однако в будущем ситуация может измениться, и лидерство получат территории с более развитой инфраструктурой, рабочими местами, качественным жильем.

Привлечение известных архитекторов к проектированию коттеджных поселков — вопрос не только престижа, но и маркетинговой политики. С одной стороны, звездное участие увеличивает стоимость проекта, с другой — именно имя автора может стать основой рекламной кампании, способствуя более быстрой реализации домов.

Людмила Стрельцова
Источник: «Недвижимость и цены»